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Gli associati si presentano: Francesco Cardillo

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.

Oggi andiamo a Milano, dall’Avvocato Francesco Cardillo, che è coordinatore della sede locale dell’Associazione e referente per la Lombardia.

Perché un avvocato ha scelto un’associazione di amministratori condominiali?
Credo molto nella condivisione delle conoscenze. Ritengo che solo condividendo il più possibile le proprie esperienze, e facendo proprie quelle altrui, si può costruire “un mondo migliore”. Nel nostro caso, ovviamente mi riferisco al mondo condominiale da entrambi i lati della “barricata” perché grazie al mio lavoro tutti i giorni mi interfaccio sia con i singoli condomini che con gli amministratori di condominio. Con Laic ed i suoi amministratori ad ogni incontro di aggiornamento analizziamo le richieste dei condomini per poter poi fornire una risposta condivisa che aiuti a capire perché un amministratore deve agire in una determinata maniera anziché in un’altra. Il tutto sempre nel rispetto della normativa vigente a garanzie di tutte le parti coinvolte.

Cosa suggeriresti ad un proprietario di un immobile nel rapporto con il suo amministratore?
Di instaurare un dialogo. Spesso gli amministratori fanno fatica a far capire che il loro operato deve rispettare prima di tutto la normativa condominiale. Faccio un esempio banale: la riforma del condominio ha dato delle tempistiche precise all’amministratore per recuperare le rate condominiali non versate entro le scadenze stabilite. Ebbene i condomini non sanno ancora questa cosa e si ostinano a pensare che il decreto ingiuntivo sia stato fatto per chissà quale motivo. Probabilmente se avessero parlato con il loro amministratore, lui stesso gli avrebbe potuto proporre un piano di rientro nel rispetto delle condizioni economiche del Condominio e della volontà dell’assemblea.

Esistono criteri di valutazione semplici per giudicare l’operato di un amministratore da un non addetto ai lavori che si voglia comunque tutelare?
Direi di sì. Un amministratore mediamente diligente deve convocare l’assemblea condominiale una volta all’anno per sottoporle i conti ed intervenire senza indugio sulle morosità. Faccio un esempio: qualche settimana sono stato contattato da dei condomini il cui amministratore non convoca l’assemblea da due anni e non sanno se ci sono debiti o meno. Vero è, tuttavia, che quando succedono queste cose riscontro sempre un prolungato disinteresse dei condomini.

Come mai hai scelto di entrare in LAIC?
Perché LAIC è vicina sia agli amministratori che ai singoli condomini, esattamente come faccio io. Agli amministratori chiede serietà, pena l’allontanamento, ai condomini dà consigli e, soprattutto, spiega perché agire in una determinata maniera.

Gli amministratori di condominio non sono notoriamente figure amate, cosa suggeriresti ad un professionista per distinguersi dalla massa?
Di andare contro corrente, anche a costo di perdere “il cliente”. Faccio un esempio. Spesso gli amministratori, soprattutto i giovani, mi interpellano per chiedere come comportarsi di fronte alle pressioni che ricevono dai condomini. A tutti sarà capitato il condomino che “spinge” per far affidare un appalto ad un’impresa “vicina”. Io consiglio sempre di portare tutto in assemblea e farle decidere il da farsi: solo così non gli si potrà rimproverare nulla. L’amministratore deve, usando il gergo calcistico, essere l’arbitro che dirige il gioco, non un giocatore.

Coordini la sede LAIC del capoluogo lombardo. Rispetto al territorio cosa pensi sia utile che l’Associazione proponga?
Stiamo già lavorando con un amministratore per portarla nei municipi al servizio dei cittadini. Però i tempi della pubblica amministrazione sono biblici. Penso che la vicinanza agli utenti possa farla distinguere dalle altre associazioni.

Oggi sono veramente tante le disposizioni e le normative con cui un amministratore immobiliare condominiale deve convivere e quindi conoscere. Quale consiglio ti sentiresti di dare ad una persona che vuole intraprendere la professione in questo campo?
Ai corsi di formazioni consiglio sempre di crearsi un team di professionisti con cui presentarsi nei condomini. L’amministratore non è un tuttologo, ma un catalizzatore che mette insieme tutto per fornire al condominio la miglior soluzione possibile. Pensiamo ad un appalto: deve far vedere il contratto ad un avvocato, parlare con un commercialista per capire quale miglior soluzione finanziaria prospettare al condominio in termini di risparmio fiscale, un ingegnere per il progetto e così via. Da solo non ce la potrebbe fare!

Grazie Francesco, buon lavoro!

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Il quotidiano del condominio – Consiglio dei condomini

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Consiglio dei condòmini: quali limiti al potere decisionale?

Nota a Cass. 33057/2018

Con Ordinanza n. 33057 del 20.12.2018, la Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, prendendo occasione dalla lite insorta tra un Condominio torinese ed una società di costruzioni, interviene a chiarire quali siano le modalità per consentire ad una commissione di condomini – o di consiglieri – di decidere validamente in materie che siano state oggetto di delega da parte dell’Assemblea condominiale.

La pronuncia assume particolare interesse in quanto è frequente l’ipotesi, nell’ambito delle determinazioni assembleari, che si vada a delegare il Consiglio di Condominio, od uno o più Consiglieri, o – diversamente – uno o più condomini a formare una commissione con la funzione di svolgere valutazioni od operare scelte che risulterebbero eccessivamente complesse per l’Assemblea, così conferendo ad essi compiti e funzioni che appartengono, per legge, all’Assemblea stessa.

L’intervento della Suprema Corte consente di delineare il perimetro entro cui il singolo condomino, o una Commissione di Condomini o consiglieri può operare legittimamente, in relazione a tali deleghe, intervenendo così sulle conseguenze, non da ultimo, in capo all’Amministratore, derivanti dalla sottoscrizione di contratti in esito alle determinazioni di tali Commissioni, non ratificate dall’Assemblea condominiale.

Nel caso in questione, la problematica sorgeva a seguito dell’opposizione a decreto ingiuntivo che il Condominio spiegava, per contestare il credito vantato dalla società, la quale aveva svolti lavori di ristrutturazione nello stabile, su indicazione di una commissione di due condomini, che l’Assemblea aveva delegati a “verificare i preventivi e decidere la spesa da effettuare”. Tali lavori risultavano eccessivi e sproporzionati rispetto alle determinazioni assunte dall’Assemblea ed il Condominio richiedeva, già in primo grado, ma senza vedere accolta la propria domanda, la chiamata in causa dell’Amministratore che aveva sottoscritto il contratto d’appalto, al fine di vedersi tenere indenne dalle richieste di pagamento del fornitore.

L’interpretazione della portata di tale mandato appare necessariamente preliminare alla determinazione della sussistenza del credito dell’impresa nei confronti del Condominio, e dunque viene analizzata in punto di diritto dalla Suprema Corte, la quale censura le pronunce delle Corti di merito.

In particolare, la Corte d’Appello di Torino, confermando la decisione del Tribunale aveva ritenuto che sussistesse un mandato “conferito a due consiglieri designati, quali mandatari a tutti gli effetti degli altri condomini, con lo specifico e dettagliato incarico di porre in essere tutte le opportune iniziative che valessero ad individuare sia il soggetto a cui commissionare la concreta esecuzione delle opere deliberate, sia i termini del correlativo esborso pecunario, vale a dire, in sostanza, stipulare, nell’interesse e con effetti vincolanti per i mandanti, un contratto d’appalto caratterizzato dalle prestazioni indicate dall’assemblea”.

Il Supremo Collegio, al contrario, richiama un suo insegnamento precedente (Cass. Civ. Sez. 2, n. 5130 del 6.3.2007), col quale aveva statuito che “se è ben vero che l’assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purchè non estraneo ai fini del Condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sè, è del tutto legittima; è altresì vero, però, che la scelta ed il riparto effettuati dalla commissione perchè siano vincolanti per tutti i condomini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in assemblea per l’approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell’assemblea.

Dunque, la validità delle determinazioni assunte da uno o più condomini, delegati dall’Assemblea, secondo l’insegnamento dei Giudici delle Leggi, è subordinata alla approvazione di questa, con le maggioranze di legge e, nel caso in esame, pertanto con la maggioranza di cui all’art. 1136 commi 2 e 4 c.c. (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi).

Diversamente, prosegue la sentenza in commento, ne consegue che “in mancanza di qualsivoglia delibera assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall’amministratore (per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l’urgenza: art. 1135, comma 2°, c.c.), pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini”.

La gravità delle conseguenze di tale assunto si riverbera integralmente sull’Amministratore, il quale – salvo il caso dell’urgenza in fatto, ed eventualmente l’arricchimento procurato al Condominio mediante le migliorie conseguenti ai lavori svolti – risponderà pertanto personalmente delle obbligazioni contrattualmente assunte.

L’amministratore del Condominio, del resto”, prosegue il Supremo Collegio, con assoluta chiarezza espositiva, “non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea (Cass. n. 8233 del 2007) che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere (Cass. n. 5297 del 2014, in motiv.)”.

La Suprema Corte, pertanto, cassava la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello torinese.

Va rilevato, infine, come tale pronuncia non costituisca un caso isolato, seppur non frequente: si ritrova il principio qui espresso anche nelle pronunce delle Corti territoriali precedenti alle decisioni di legittimità qui richiamate. Tra esse è opportuno ricordare la decisione del Tribunale di Napoli del 14.7.1987 (in Giurisprudenza Italiana, 1989, I, 2, 420 con nota di Vincenti) che afferma come sia “annullabile la delibera con la quale l’assemblea abbia conferito ad una commissione di alcuni condomini, oltre l’amministratore, la delega a disporre sopra una serie di provvedimenti e di scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione interessanti lo stabile condominiale, comportando ciò un esautoramento del condominio nella gestione della cosa comune e nell’organo stabile di rappresentanza“.

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Gestione contabile, privacy, ecobonus: gli obblighi dell’amministratore di condominio

Italia Casa – Quotidiano del Condominio organizza per venerdì 22 Febbraio 2019 un convegno presso lo Zanhotel Europa (V. C. Boldrini, 11 a Bologna) dalle ore 14.

Verranno trattate le seguenti tematiche:

  • La riqualificazione energetica dei condomini: tecnologie e detrazioni fiscali
  • Privacy in condominio: applicazioni pratiche
  • Edilizia su fune: la nuova frontiera della ristrutturazioni
  • L’amministratore e la gestione della morosità in condominio
  • Le maggioranze assembleari: nodi giuridici e casi di studio
  • Le locazioni brevi e il regolamento in condominio: divieti, limiti, opportunità
  • La fatturazione elettronica in condominio: il punto a due mesi dall’entrata in vigore
  • Sicurezza in condominio: la nuova normativa antincendio

Interverranno, oltre al Presidente LAIC, avvocato Lorenzo CottignoliAvv. Gabriele Bruyèr (Presidente nazione UPPI), Claudio Contini (UPPI Bologna), Rossano Basili (ENEA), Ivano Rossi (Rokler Management &Consulting), Avv. Rodolfo Cusano, Andrea Tolomelli  (pres. ABICONF), Ing. Vasco Vanzini (Vigili del Fuoco di Bologna)

La partecipazione all’evento è gratuita, previa registrazione.

La locandina dell’evento

Per gli associati LAIC che confermeranno alla Segreteria la partecipazione sono previsti i crediti formativi per l’aggiornamento professionale obbligatorio.

 

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Gli associati si presentano: Annarita Cino

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.

Oggi andiamo a Bologna, da Annarita Cino, che cura la segreteria dell’Associazione ed è membro del Consiglio Direttivo con la carica di Tesoriere, oltre ad esercitare regolarmente la professione.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

La mia storia professionale nasce su spinta di mio padre, con il quale abbiamo sempre condiviso la passione per i numeri e la contabilità unitamente alla propensione a rendersi disponibili per chi ne avesse bisogno.
Nel 1997 durante i miei studi universitari in informatica, infatti, mi suggerì di frequentare un corso di amministrazione condominiale, durante il quale mi sono appassionata alla materia riuscendo a confrontarmi senza timore con persone più grandi e con maggiori competenze di quante ne avessi io. Superato l’esame finale, con grande soddisfazione, ottenni l’attestazione di abilitazione alla professione; la mia prima nomina da amministratore risale al 1999 ed ormai svolgo questa attività da 20 anni, e di questo devo ringraziare il mio papà lungimirante che ha creduto in me, prima di quanto abbia cominciato a farlo io.

Dove hai il tuo studio professionale e che zona copri?

Il mio studio si trova nel Comune di Calderara di Reno, più precisamente nella frazione di Longara.
I fabbricati che amministro sono situati nei Comuni limitrofi a Bologna: Calderara di Reno, in primis, poi Sala Bolognese – Castel Maggiore – Zola Predosa – Borgo Panigale. Mi definisco, infatti, un “amministratore di provincia”.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?

Io preferisco la gestione di fabbricati facilmente raggiungibili dal mio studio, dove ogni condomino può recarsi – anche senza appuntamento – per qualsiasi necessità.
Credo, infatti, che nonostante l’avanzare della tecnologia il condomino abbia bisogno di sapere che può avere un contatto diretto e personale con il proprio amministratore.

Il nostro è un mandato sulla fiducia e ritengo che la collaborazione tra amministratore e condomino sia fondamentale. Ci sono stabili che amministro da quando ho iniziato la mia attività, e mi piace constatare che al fianco del rapporto professionale si è instaurato anche un rapporto di amicizia. Non so se è una caratteristica che mi contraddistingue dagli altri colleghi, sicuramente la stima ed il rispetto che i miei amministrati mi dimostrano, insieme al “carattere umano” che caratterizza il mio modo di lavorare, mi danno la spinta a continuare a svolgere questa attività in maniera professionale.

Perché hai scelto LAIC?

Prima di associarmi a LAIC non ho mai aderito a nessuna delle proposte associative che mi venivano presentate, perché ho sempre avuto la sensazione che l’atteggiamento delle associazioni incontrate limitasse la mia libertà professionale e la mia autonomia.
Quando aderivo alle iniziative di qualche associazione mi sentivo un po’ inadeguata, avevo sempre l’impressione di essere sotto esame. Devo ammettere che quando fui invitata da Lorenzo, conosciuto e frequentato ai tempi del liceo, a partecipare ad un’iniziativa di presentazione LAIC ero un po’ prevenuta e scettica. Mi sono, però, piacevolmente ricreduta perché ho trovato un gruppo che si incontra non perché obbligato dalla Riforma, ma perché ha voglia di raccontare reciprocamente le proprie esperienze e che senza tener conto di gerarchie e/o “anzianità di servizio” si rende disponibile per dare consigli ed esprimere la propria opinione. Ho visto negli altri associati la voglia di dare il proprio contributo per la crescita di LAIC; è anche per questa ragione, e per la coerenza e trasparenza che Lorenzo ha sempre utilizzato nel gestire l’associazione, che mi sento onorata di essere stata scelta per un ruolo attivo in LAIC e mi auguro di essere all’altezza delle aspettative che sono state risposte in me.

Cosa ti piacerebbe proporre nel prossimo Consiglio Direttivo?

Mi piacerebbe proporre agli associati interessati dei corsi specializzati al fine di ampliare i servizi da offrire ai propri clienti, come ad esempio quello per “revisore contabile”, o di “gestione della contabilizzazione del calore”.
Penso, inoltre, che potrebbe essere utile aprire un canale di “consulenza / formazione” per i condomini; ciò potrebbe essere utile per far capire maggiormente agli amministratori “che cosa i proprietari vogliono da loro” e far capire ai condomini “che l’amministratore è un professionista che opera nel loro interesse, senza secondi fini ”.

Grazie Annarita, buon lavoro!