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Primo incontro di aggiornamento professionale a Milano

Ha inizio anche in Lombardia  l’offerta formativa della Lega Amministratori Immobiliari Condominiali dell’anno 2019: un percorso dedicato alla crescita dei neo-amministratori e all’aggiornamento dei professionisti più esperti, per fare squadra ed essere maggiormente qualificati.

1° MODULO – Venerdì 8 febbraio 2019
Sede: presso CSDM in via Caviglia 3, Milano
Orario: dalle ore 14
Docenti: Dott. Stefano Bonetto, coordinatore commissione UNI – Ing. Marcello Monticone Responsabile TSI e formazione
Tematiche: GDPR 2018 : un approccio concreto e tecnico per una soluzione efficace per gli amministratori di condominio. Dal D.lgs. 81/08 all’ art 1130 del CC: l evoluzione della normativa sulla sicurezza nel condominio.

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Primo incontro di aggiornamento professionale a Bologna

A Bologna l’offerta formativa della Lega Amministratori Immobiliari Condominiali dell’anno 2019 inizia a Gennaio per concludersi a metà Novembre: un percorso dedicato alla crescita dei neo-amministratori e all’aggiornamento dei professionisti più esperti, per fare squadra ed essere maggiormente qualificati.

1° MODULO – Venerdì 25 gennaio 2019
Sede: Via Marconi, 5 Bologna
Orario: 14.30-19.30
Docente: Dott. Riccardo Barlozzari – commercialista – Centro Studi Nazionale LAIC
Tematiche: Adempimenti fiscali e fatturazione elettronica

 

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Condominio 2021: scenari di un cambiamento

Si è svolta lunedì 17 Dicembre presso la sala Nilde Iotti della Camera dei Deputati la seconda edizione del Remf, Real Estate Management Forum.
Tema di quest’anno Condominio 2021: scenari possibili di un futuro prossimo.

Presente anche LAIC, con il neo vice presidente, Fabrizio Travaglia.

L’Amministratore condominiale deve attuare e divenire il cambiamento che vuole vedere intorno a sé, altrimenti è destinato a sparire dal mercato – ha sottolineato l’amministratore delegato di Sinteg (Servizi Immobiliari Integrati) Francesco Di Castri, promotore dell’evento – il mercato non aspetta ed entro il 2021 il panorama, ovviamente, sarà diverso. Perché se oggi gli amministratori condominiali si muovono ancora secondo vecchi schemi, fra tre anni un buon 25% di questi professionisti non esisterà più. E sono proprio quelli che attualmente considerano il proprio raggio di azione l’unico attuabile e consigliabile e che non ritengono fondamentale lavorare sulla loro professionalità, sul loro modo di essere e sul loro doversi confrontare, giorno dopo giorno, anche con i cugini europei o quelli d’oltreoceano. Gli altri, quelli che nel frattempo hanno capito che è importante evolversi come professionisti, potrebbero esser parte di quel 40% che sono riusciti a guadagnare una loro leadership, o di un 25% che ha preferito entrare in una rete più grande o addirittura in gruppi internazionali – quantificati in un 10% circa sul totale. La scelta dell’anno, il 2021, ha un significato preciso perché, ragionando in un’ottica di medio termine, efficientare il condominio basandosi sulle competenze opportune, è ancora un percorso fattibile, auspicabile e in grado di produrre buoni margini di guadagno“.
(Fonte: https://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2018-12-20/cambiare-l-amministratore-entro-2012-filo-conduttore-remf-2018-153929.php?uuid=AEZ0aC3G)

Come intende LAIC affrontare questa situazione?

Questi i punti nodali dell’intervento di Travaglia.

“Emerge una distinzione sempre più netta tra gestori patrimoniali professionisti e gestori imprenditoriali (società di capitali e gruppi bancari): come associazione di categoria registriamo il cambiamento, ma affermiamo la necessità – ancora più impellente – di una regolamentazione del mercato. Mai come oggi si rende necessaria una disciplina adeguata, sistematica ed esaustiva, che regoli l’esercizio della professione da parte dei singoli e da parte delle imprese.
Sotto un profilo istituzionale. Non potrà prescindersi, pertanto, dal richiedere:
A) Istituirsi un Albo o quantomeno un Registro nel quale annoverare chi è legittimato ad operare come amministratore di condomini ed immobili.
B) Disciplinare le eventuali incompatibilità ed in particolare i rapporti – in particolare di partecipazione societaria, di collaborazione, di amministrazione e di lavoro dipendente – tra i professionisti e le società di capitali che operano sul mercato.
Deve infatti valorizzarsi la figura del professionista, per i seguenti motivi:
– Tutela della esperienza e competenza professionale specifica di chi esercita la professione da sempre quale attività lavorativa organizzata;
– Capacità di interlocuzione con il territorio anche il più vario (piccoli centri, periferie, etc.) e di fornitura di servizi anche nelle zone di minor interesse per i grandi gruppi.
– Necessità di tutela del cittadino consumatore da soggetti non qualificati ed improvvisati, che creano danno all’utenza e minacciano la credibilità e l’immagine della figura professionale dell’amministratore.
– Necessità di individuare un soggetto istituzionale che abbia il compito di garantire trasparenza e adeguatezza delle procedure di formazione iniziale, di aggiornamento e di mantenimento dei requisiti di probità del professionista.

Nell’ambito associativo riteniamo doveroso informare gli associati e renderli consapevoli rispetto a questi cambiamenti del mercato, affinché ognuno possa assumere le decisioni professionali che ritiene più congrue ed opportune.

Nell’ambito dei rapporti con il mercato, definire con gli attuali players e con le nuove realtà emergenti, quali possano essere collaborazioni e sinergie che consentano di coniugare la competenza dei professionisti storici del settore con la qualità dei servizi offerti, così da consentire agli associati di poter fruire di servizi altamente qualificanti e di offrirli ai propri clienti.

Sotto il profilo formativo, l’associazione deve creare e promuovere nei suoi associati competenze in grado di evidenziare e valorizzare i punti forti della dimensione professionale, ed in particolare:
o Il rapporto fiduciario con il professionista, inteso come soggetto qualificato e competente, cui il condomino affida la gestione della proprietà comune in forza di una scelta fondata sulla fiducia nelle qualità e nelle doti personali del singolo e sulle capacità organizzative dello Studio.
o La capacità di interazione con le realtà minori e periferiche, di scarso interesse per i grandi gruppi.
o Fornitura di servizi professionali tailor made progettati ed adattati a misura del Cliente, con un focus centrato principalmente e fondamentalmente sulla persona.
o La partecipazione ad un contesto associativo in grado di garantire interlocuzione e confronto tra i professionisti, di esprimere una adeguata rappresentanza e tutela presso le Istituzioni, di dare corso ad interazioni virtuose con i soggetti più interessanti del mercato e di consentire una formazione ed aggiornamento professionale sempre allineati con le novità e con le esigenze della professione.”

E’ stato sicuramente un interessante momento di confronto e discussione anche con le altre associazioni di categoria: presenti Unicondominio, Figiac Apice e Unai con la comune volontà di fare squadra.

Un ottimo punto di partenza, per ragionare in prospettiva per il 2019 nel mondo delle amministrazioni immobiliari.

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Campagna adesione 2019

#doyouLAIC

Campagna di adesione associativa 2019

Un’associazione di professionisti per fare squadra.

Perché essere amministratori immobiliari condominiali e far parte di un gruppo di colleghi con cui confrontarsi e condividere momenti formativi è sicuramente un valore aggiunto.

LAIC è un’associazione di categoria indipendente, composta da professionisti che si sta espandendo nel territorio italiano (qui elenco delle sedi operative).

I servizi di LAIC:

  • un’offerta formativa di qualità
  • assistenza su temi legali e tecnici specifici grazie al Centro Studi dell’Associazione
  • convenzioni con aziende specializzate
  • consulenza specifica
  • promozione della professione e degli studi associati
  • progetti con le Istituzioni per qualificare la figura dell’amministratore nel suo ruolo sociale

Come associarsi?

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Fabrizio Travaglia nominato vicepresidente LAIC

Il primo Consiglio Direttivo post-Assemblea Nazionale, riunitosi il 7 Dicembre 2018, ha sancito la nomina di Fabrizio Travaglia quale vicepresidente di LAIC.

Abbiamo colto l’occasione per una breve intervista.

Una bella responsabilità le spetta, accompagnare in questo nuovo mandato un gruppo davvero coeso ed entusiasta.

Sì e di questo ringrazio il Presidente e i colleghi. Da parte mia cercherò di mettere a servizio dell’associazione, del nuovo consiglio e di tutti gli associati le mie competenze professionali e personali affinché la nostra associazione possa svilupparsi e crescere sempre di più, non tanto dal punto di vista numerico degli associati, ma dal punto di vista qualitativo.

Sicuramente una differenza la si nota subito, tra LAIC ed altre realtà, non solo del settore. Si bada alla qualità non alla quantità.

In un mercato ed in una società sempre più difficili e complessi, ritengo sia importante creare competenze distintive e sinergie tra tutti gli associati. È lo stile con cui l’Associazione si è mossa sin dai primi passi.

Lo si è percepito anche all’Assemblea Nazionale.

Sono stato molto colpito della numerosa partecipazione da parte degli associati in quell’occasione. È stato un momento molto interessante di confronto tra iscritti ed i vari responsabili territoriali. Mi auguro di poter continuare a collaborare in modo proficuo, come è sempre stato fino ad oggi, con il nostro coordinatore regionale (Avv. Francesco Cardillo) e con la responsabile della delegazione di Desenzano del Garda (Rag. Loredana Castallo). In questi anni abbiamo collaborato, creando sinergie, professionalità ed instaurando un bel rapporto di amicizia tra noi e gli associati lombardi, che vorrei ringraziare. Risultano essere sempre molto disponibili e partecipativi durante le varie attività organizzate durante gli anni.

In Assemblea sono stati raccontati i momenti formativi di questo anno, occasioni di fare davvero squadra, è quanto ne emerso, approfittando di location davvero invitanti, oltretutto.
Quale previsione per il 2019?

Innanzitutto, ci tengo a ringraziare in modo particolare il nostro Presidente (Avv. Lorenzo Cottignoli) per la stima e la fiducia riposta nei miei confronti e per l’opportunità concessami di far parte del nuovo consiglio direttivo quale Vicepresidente associativo. La previsione che mi sento di fare è soprattutto quella di proseguire come abbiamo iniziato, facendo squadra e cercando di mantenere il focus sempre sull’obiettivo della massima professionalizzazione del nostro lavoro di amministratori immobiliari condominiali.

In conclusione, viste le feste ormai vicine vorrei augurare a tutti i nostri associati e alle loro rispettive famiglie, un Buon Natale e che il nuovo anno possa portare a tutti noi felicità, serenità ed il raggiungimento degli obiettivi professionali per noi ritenuti importanti.

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Il quotidiano del condominio – Recupero crediti

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Il recupero crediti in condominio tra giurisprudenza e strategie

Salvi rari casi, difficilmente si potrà affermare di riconoscere alla attività di recupero crediti verso i condomini morosi la palma della branca più soddisfacente tra quelle tutte che caratterizzano la professione dell’amministratore: ci sarà, certamente, di maggior gratificazione il risultato del completamento di lavori straordinari per il rifacimento di parti comuni, o il chiudere un bilancio particolarmente ostico, o ancora il condurre in porto una assemblea irta di argomenti spinosi, piuttosto che doverci attivare per diffidare, ingiungere, precettare e pignorare, peraltro contro la nostra stessa clientela, il patrimonio altrui, così assumendoci una responsabilità non proprio gradevole e che forse appartiene più naturalmente alla professione forense.

Invero, la previsione di cui all’art. 1129 c. 12 n. 6), che definisce “grave irregolarità” l’avere omesso “di curare diligentemente l’azione [giudiziaria] e la conseguente esecuzione coattiva” introduce una correlazione tra l’attività del legale e quella dell’amministratore immobiliare, imponendo ad entrambi un dialogo e un comune ragionamento, che non possono evidentemente nascere nella sola fase dell’azione in giudizio, la cui introduzione, ben lungi dal considerarsi un doveroso automatismo, dovrà essere preceduta da una comune visione strategica e da una tattica condivisa per la gestione della morosità e la sua risoluzione.

In particolare, deve essere chiaro ad entrambi i professionisti come un percorso che conduca a dare luogo all’azione giudiziaria dovrà essere primariamente condiviso mediante una valutazione che consideri ogni aspetto dalla vicenda, prima di decidere quale percorso intraprendere: la mera azione monitoria, senza una strategia di recupero del credito, rischierà di rivelarsi una vuota iniziativa, fonte di ulteriori spese, invece che di ristoro di quelle pregresse.

La collaborazione tra gli studi dell’amministratore e dell’avvocato dovrà per prima cosa portare a valutare il contesto generale, nel quale l’azione di recupero andrà a radicarsi. Un caso lampante (e non sempre raro, purtroppo), è costituito dalla presenza di più esecuzioni immobiliari nello stesso immobile, il che – salva la valutazione del singolo caso concreto – potrà eventualmente condurre a sconsigliare di intraprendere un’ulteriore azione esecutiva immobiliare, al fine di evitare il detrimento dell’efficacia delle altre e conseguentemente di quella ultima, e consiglierà di limitarsi, per esempio, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, ad iscrivere ipoteca a garanzia del credito, valutando altre strade di esecuzione coattiva, o attendendo l’estinguersi dei pignoramenti pregressi.

Diversamente, una volta chiarita la possibilità di procedere, sarà necessaria una prima fase di raccolta di informazioni, partendo dalla scheda anagrafica condominiale, che l’amministratore trasmetterà al legale, e che questi utilizzerà come base di lavoro per le verifiche anagrafiche e patrimoniali presso gli Uffici competenti, sia prima dell’eventuale ottenimento del titolo (Catasto, Conservatoria, PRA, Camera di Commercio, etc.), sia successivamente (Centro per l’Impiego, Anagrafe Tributaria, etc.), sia eventualmente incariando una Agenzia investigativa per completare il proprio dossier.

Non peregrina, ma anzi foriera di interessanti spunti, potrebbe essere l’ipotesi dell’attivazione, in luogo o prima di una eventuale azione monitoria, di una procedura di mediazione, particolarmente in quei casi nei quali, non l’incapienza del condomino-debitore, ma asserite motivazioni in fatto o in diritto, lo conducono a contrastare le richieste di pagamento, o lo indurrebbero, pertanto, prevedibilmente, ad una opposizione al decreto ingiuntivo che si notificasse nei suoi confronti. Dunque, con la garanzia degli effetti interruttivi dei termini decadenziali e prescrizionali, e con la prospettiva di prevenire un giudizio certo, la procedura di mediazione (peraltro obbligatoria, in caso di opposizione a d.i.), potrebbe costituire un’utile medicina preventiva, o alternativa, all’azione in giudizio, vieppiù in quanto non solo essa potrebbe essere estesa a tutti i condomini (particolarmente in caso di condominio minimo o piccolo) ma anche allargata, nell’oggetto, a tematiche che esulano dall’immediata pretesa, per toccare questioni litigiose ulteriori – più o meno palesi – che possono minacciare la civile convivenza della comunità condominiale. Per certo, la procedura di mediazione assolverebbe alla sua funzione più essenziale, ovvero la tutela di quell’interesse “alla relazione” (sociale, commerciale, istituzionale) per la quale è stata pensata ed attuata e che, nel contesto condominiale, costuisce un bene la cui tutela risulta di assoluta delicatezza ed importanza. E’ verosimile ritenere, pertanto, che un auspicato successo della mediazione, non solo risolverebbe la lite sulla morosità, ma probabilmente preverrebbe o definirebbe anche quelle latenti ragioni di contrasto, interno al condominio, che vi hanno dato luogo.

Stando alla più recente giurisprudenza di legittimità, appare chiaro come l’amministratore non sia tenuto, quasi meccanicamente, ad introdurre il procedimento di ingiunzione, in quanto il testo dell’art. 63 co. 3 disp. att. c.c. recita testualmente che esso “può ottenere” (e dunque non usa una formula imperativa) un provvedimento di ingiunzione contro il condomino moroso. La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 24920 del 20.10.2017, decide, in particolare, un caso nel quale l’amministratore era stato riconosciuto responsabile, in primo grado, per non aver recuperato il credito condominiale, così pagando tardivamente la polizza per la garanzia del fabbricato, e dando luogo ad una mancata copertura assicurativa che aveva impedito il risarcimento del danno derivante dall’incendio del tetto, avvenuto nel frattempo. Afferma la Suprema Corte come tale responsabilità non fosse configurabile, in quanto l’amministratore aveva correttamente e tempestivamente, mediante lettere di diffida, messo in mora i debitori, e non era obbligato, ai sensi della norma di cui sopra, a dare corso a procedimenti monitori.

Rimanendo in tema di strategie alternative al procedimento monitorio, e con riferimento, in particolare alla problematica relativa alla interruzione dei servizi comuni nei confronti del condomino moroso, risulta interessante analizzare altresì la recentissima Ordinanza del 3.4.2018 (R.G. 15093/2017) del Tribunale di Bologna il quale, a fronte di un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., in sede collegiale di reclamo avverso il provvedimento del giudice unico che in prima istanza rigettava la richiesta del Condominio di interrompere il servizio idrico, il riscaldamento e la fruizione dell’antenna televisiva ad un condomino moroso, accoglieva le richieste del Condominio argomentando dettagliatamente sui punti focali che animano l’attuale contrasto giurisprudenziale sulla questione.

In primo luogo, il Tribunale sviluppa alcune lineari considerazioni in merito alla tutela del diritto alla salute, di cui all’art. 32 Cost. rilevando come contro di esso non contrasti il disposto di cui all’art. 63 co. 3 disp. att. c.c., e così tenendo in considerazione sia il diritto del condomino moroso, sia quello dei condomini restanti. Osserva il Tribunale, in particolare, come “in nome del diritto alla salute di colui che resta inadempiente, finirebbe per esser leso il medesimo diritto di coloro che, viceversa, adempiono diligentemente le obbligazioni proprie e, altresì, altrui, i quali – in ragione di tale obbligo di ‘solidarietà coattiva’ e del maggior impegno finanziario che esso comporta – potrebbero dover subire a loro volta l’interruzione del servizio somministrato.”

Inoltre, con riferimento alla normativa giuspubblicista di cui al D.P.C.M. 29 agosto 2016, emanato in attuazione del collegato ambientale alla Legge di Stabilità del 2016, che prevede un quantitativo minimo di erogazione di acqua pari a 50lt/die da garantirsi in ogni caso, rileva il Tribunale come “solo riguardo al servizio idrico è dettata una disciplina espressamente posta a tutela dell’utente moroso che versi in condizioni di “documentato stato di disagio economico-sociale””, e tuttavia la mancata costituzione del debitore convenuto e la conseguente mancata prova del proprio stato di bisogno, come richiesto dalla normativa, non consentivano di ritenere verificate le condizioni di legge. Nessuna disposizione limitativa, invece, doveva ritenersi prevista per gli altri servizi (riscaldamento, antenna tv, energia elettrica, etc.).

Il Tribunale felsineo, pertanto, ritenendo meritevole di tutela l’interesse del Condominio, verificata la sussistenza dei requisiti di legge (morosità ultrasemestrale e fruibilità separata dei servizi comuni), autorizzava il distacco dei servizi idrico, riscaldamento ed antenna televisiva nei confronti del condomino moroso.

Appare opportuno, dunque, nell’accingerci al non facile compito del recupero del credito condominiale, condividere con il professionista forense una strategia adeguata, che sia calibrata sul singolo caso concreto, in ragione delle informazioni in nostro possesso e degli strumenti – giudiziali e stragiudiziali– a nostra disposizione, in forza di una analisi che, laddove adeguatamente approfondita e condivisa, ci condurrà al recupero delle somme dovute, nella massima misura possibile, secondo il percorso più efficace e con la migliore ottimizzazione di tempi e risorse, nell’interesse precipuo del Condominio.

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Assemblea Nazionale 2018

Si è svolta  l’Assemblea Nazionale della Lega Amministratori Immobiliari Condominiali dopo il primo quinquennio di vita dell’Associazione, presso lo Zanhotel Europa di Bologna.

LAIC in progress” il titolo scelto per la giornata.

L’Associazione, sorta a Bologna nel 2013, ha compiuto i suoi primi cinque anni di vita alla presenza di Luca Lelli, consigliere metropolitano per le politiche abitative, Francesco Di Castri di Sinteg (società di erogazione servizi per i soggetti del campo immobiliare) e accompagnata dai partner Duferco Energia, We Unit, l’Agenzia Rinaldi di Reale Mutua Assicurazioni – Unipol.

Tanti i temi emersi e su cui gli amministratori si sono ascoltati e confrontati: presenti la quasi la totalità degli associati.

Ecco i nuovi organismi associativi eletti (e nominati):

  • Consiglio Direttivo: Lorenzo Cottignoli (Presidente), Annarita Cino, Paola Gonzato (Toscana), Riccardo Piccioli (Emilia Romagna) e Fabrizio Travaglia (nominato vice Presidente, delegazione lombarda).
  • Centro Studi Nazionale: Ruggero Vecchi (Modena), Francesco Cardillo (delegazione Milano), Antonio Domenicali (ingegnere, docente e fondatore di LAIC), Riccardo Barlozzari (commercialista, docente corsi LAIC).
  • Collegio dei Probiviri: Leandro Bonucchi, Nicola Valentino e Michela Zumpano

La relazione del Presidente

il Comunicato Stampa

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LAIC in progress – Assemblea Nazionale

Venerdì 16 Novembre pomeriggio presso  lo Zanhotel Europa di Bologna si terrà l’ Assemblea Nazionale della Lega Amministratori Immobiliari Condominiali dopo il primo quinquennio di attività.

LAIC IN PROGRESS il titolo che è stato dato all’evento.

L’Associazione si ritrova per confrontarsi: un’ occasione per discutere anche con ospiti di rilievo nazionale dei temi più rilevanti della professione e delineare le nuove iniziative.

Accoglienza e registrazione dei partecipanti ore 14.30
Posti limitati – è necessario iscriversi all’evento contattando la Segreteria

Assemblea Nazionale

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Convegno “Oltre le barriere”

Condominio solutions e la Lega del filo d’oro organizzano il convegno Oltre le barriere a Bologna, il 17 ottobre 2018, nell’ambito del SAIE 2018.

L’evento si terrà dalle 14 alle 17.30 presso la sala Condominio Verde

Tra i relatori anche il Presidente LAIC, Avvocato Lorenzo Cottignoli che presenterà una relazione sul tema Normative: abbattimento barriere architettoniche in condominio, legge 13/89″

la locandina dell’evento