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Gli associati si presentano: Omar Monti

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi andiamo a Imola, da Omar Monti, amministratore di LAIC service srl.

Dove eserciti la professione?

La sede del mio studio è a Imola (BO), essendo Imola cittadina di “confine” tra l’Emilia e la Romagna esercito la mia professione nelle provincie di Bologna e Ravenna.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

La decisione di fare l’amministratore nasce nel 2015 quando complice la “crisi” dell’edilizia ho dovuto “reinventarmi” dal momento che l’impresa edile per cui lavoravo come geometra da ormai 13 anni ha dovuto cessare l’attività. Ho aperto uno studio tecnico con altri due colleghi e da qui l’idea di implementare i servizi dello studio facendo il corso di amministratore di condominio.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?

Quando abbiamo aperto lo Studio, l’idea che ci ha accompagnato, e che ha fatto si che questo progetto potesse prendere forma, era quello di creare un polo di professionisti che potessero rispondere a tutte quelle che erano le esigenze del privato nell’ambito edilizio e condominiale.
A distanza di quasi quattro anni posso affermare che il progetto ha preso forma e che oggi stiamo raggiungendo gli obiettivi che ci siamo prefissati.
L’idea che mi accompagna tutti i giorni è quella di far si che l’amministratore venga finalmente visto alla stregua di altri professionisti, impegnandomi con dedizione e passione in un lavoro dalle mille sfaccettature.

Cosa ti ha spinto ad associarti a LAIC?

Ho conosciuto l’Avv. Cottignoli nel 2015 quando ho effettuato il corso da amministratore condominiale.
In quel periodo il corso veniva svolto sotto un’altra sigla associativa e quando le strade dell’Avvocato e della precedente associazione si sono “separate” non ho avuto alcun dubbio su dove continuare il mio percorso formativo e di crescita professionale.

Dopo le deliberazioni del Consiglio Direttivo a fine 2018 hai ricevuto la nomina ad amministratore di LAIC Service srl.
Una nuova realtà che affianca l’Associazione.
Di che cosa si tratta esattamente?

Innanzitutto lasciami dire che sono veramente onorato della nomina, l’idea di poter fare qualcosa di concreto per l’associazione per me è uno stimolo e motivo d’orgoglio.
LAIC Service Srl è una società di servizi che ha come scopo appunto quello di creare servizi per l’associazione stessa. Per servizi intendo organizzare i corsi di aggiornamento che periodicamente vengono svolti in aula, piuttosto che i corsi per la formazione di nuovi amministratori, l’organizzazione di eventi e svolgere attività di pubbliche relazioni, ma principalmente Service affianca LAIC in tutto quella che è la ricerca di partnership privilegiate con operatori di alto livello del mercato, così da offrire ai propri Associati una selezione dei più qualificati interlocutori a condizioni loro riservate.

Quali progetti hai in mente di proporre per l’immediato futuro?

Sicuramente è mia intenzione quella di crescere professionalmente, ho iniziato questa attività tre anni fa con l’intenzione di implementare i servizi del mio studio tecnico, ma con il passare del tempo mi sono appassionato, i condomini sono aumentati, e ormai è diventata la mia attività principale.

Per quanto riguarda invece l’attività all’interno di LAIC Service sto lavorando con diversi interlocutori per far crescere questa nuova realtà, e con lei l’Associazione, stringendo partenership che tengano conto della forte componente professionale di LAIC e che quindi contribuiscano a fornire a tutti gli Associati e ai loro Condomini un portafoglio di relazioni commerciali e di condizioni di primo livello.

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Gli associati si presentano: Riccardo Piccioli

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi restiamo a Bologna, facciamo una chiacchierata con Riccardo Piccioli, membro del Consiglio Direttivo dell’Associazione.

Dove eserciti la professione?

La Portal Property & Building Management, di cui sono fondatore e legale rappresentante, amministra condomini a Bologna e provincia.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

La responsabilità di questa decisione può dirsi a metà tra il mio figlio primogenito Alberto e il mio caro amico Lorenzo Cottignoli. Da una parte mio figlio mi ha coinvolto nella visione anglosassone della professione, il Building Management, dall’altra il “Presidente” mi ha convinto che ci potesse essere una via italiana alla professione di amministratori ispirata da concetti innovativi e dal rispetto del principio di rappresentanza su base professionale.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?

Il mio credo professionale si sintetizza nel principio per cui l’amministratore deve poter stimolare e supportare i condomini nella valorizzazione dell’asset patrimoniale, cercando di essere sempre un passo avanti sulle innovazioni tecniche, legislative e gestionali.
Contemporaneamente, saper fare sempre un passo indietro per rispettare e applicare le volontà assembleari.

Sei tra i professionisti che hanno fondato LAIC. Cosa ti ha spinto a questa scelta? 

Ho avuto il privilegio di lavorare con l’Avvocato Lorenzo Cottignoli e con l’Ingegnere Antonio Domenicali che mi hanno coinvolto in questa avventura.
Mi piace avere una vision personale e condividere con persone che stimo un percorso dove al centro ci sono le persone che vogliono essere professionisti, senza perdere in alcun modo la relazione personale che è alla base di ogni avventura umana.

Aiutaci a tracciare un bilancio dopo il primo quinquennio di vita di LAIC.

Rubo le parole del Presidente, LAIC non è un porto di mare, ma uno Yacht Club, dove si devono condividere valori e relazioni e dove si cresce insieme come professionisti e come team.
Questa mission l’abbiamo conseguita, nei fatti.

Quali progetti hai in mente di proporre per l’immediato futuro?

Più che proporre progetti nuovi occorre dare spessore alle tante innovazioni di LAIC.
Credo che i prossimi 5 anni debbano essere concentrati sul consolidamento.

GRAZIE Riccardo e buon lavoro!

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Gli associati si presentano: Loredana Castallo

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.

Oggi andiamo a Desenzano del Garda, da Loredana Castallo, che coordina la delegazione locale.

Dove eserciti la professione?
Esercito la mia professione a Desenzano del Garda. Copro tutto il basso Garda raggiungendo Toscolano Maderno.
Svolgo l’attività di amministratore dal 1990, associata ANAI nel 1992 confluita in ANACI nel 1996. Nel 2000 ho aperto anche agenzia immobiliare (avendo il patentino per agenti immobiliari a titolo oneroso nr. 740/O/I rilasciato dal gennaio 1999). Nel 2005 sono entrata nel Gruppo Remax, come Broker titolare.
Nel 2012 esco dal gruppo Remax, continuando il lavoro di agente immobiliare con un mio marchio VISTALAGO REAL ESTATE, avendo collaboratori interni con cui gestire l’agenzia e proseguire in sinergia con lo studio di amministrazioni immobiliari.
Nel 2011 sono entrata a far parte dell’associazione amministratori CESCOND (Centro Studi Nazionale Diritto Condominiale) che segue e monitora i propri associati con continui corsi di aggiornamento e richiede crediti formativi annuali e poi sono confluita in LAIC (Lega Amministratori Immobiliari Condominiali) di cui sono responsabile provinciale di delegazione.
Il mio Studio Amministrazioni Immobiliari Castallo, con sede principale a Desenzano Sul Garda (BS), gestisce l’amministrazione di diversi condomini con le più svariate tipologie di immobile: da grandi complessi, con al loro interno appartamenti, negozi, magazzini, depositi … condomini minimali e immobili di pregio architettonico.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?
Ho iniziato a fare l’amministratore perché, da condomina avevo sempre la sensazione che non venissero proposte soluzioni corrette e coerenti con i problemi condominiali che si presentavano.
In assemblea veniva esposto il problema, lasciando ai condomini la discussione senza guida e senza prospettiva risolutiva.
Volevo quindi dare un taglio diverso alla figura dell’amministratore, che non fosse solamente un contabile ma diventasse un reale “problem solver” della gestione condominiale.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?
Ho strutturato il mio studio con la presenza di molteplici figure professionali, che completano ed aiutano l’amministratore nella propria professione.
Il Condomino trova all’interno dello studio tutto quello di cui può aver bisogno nella gestione del proprio immobile.
Oltre all’Amministratore quindi, lo studio tecnico e l’agente immobiliare.
Questa struttura già l’avevo dal 1994 quando ho spostato la mia attività in un ufficio più grande dove potevo offrire spazio ad ogni professionista.

Perché hai scelto LAIC?
Ho scelto LAIC perché ha una visione aperta e futurista sulla figura dell’amministratore e del condominio, volto alla formazione ed all’organizzazione dei propri associati, che si confrontano e si supportano.
Guidati da un presidente sempre presente ed assolutamente preparato su argomento così sottovalutato, ma importantissimo essendo per altro uno dei maggiori motivi di lite fra le persone.

Quali progetti hai in mente di proporre al nuovo Consiglio Direttivo dell’Associazione?
Vorrei poter far crescere questa associazione, senza però snaturarla nella sua particolare unione fra gli associati.
Vorremmo farla crescere scegliendo gli associati fra quelli che possano condividere una visione comune orientata più alla condivisione ed alla crescita che non alla mera partecipazione ad una “sigla”.

Grazie Loredana, buon lavoro!

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Gli associati si presentano: Francesco Cardillo

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.

Oggi andiamo a Milano, dall’Avvocato Francesco Cardillo, che è coordinatore della sede locale dell’Associazione.

Perché un avvocato ha scelto un’associazione di amministratori condominiali?
Credo molto nella condivisione delle conoscenze. Ritengo che solo condividendo il più possibile le proprie esperienze, e facendo proprie quelle altrui, si può costruire “un mondo migliore”. Nel nostro caso, ovviamente mi riferisco al mondo condominiale da entrambi i lati della “barricata” perché grazie al mio lavoro tutti i giorni mi interfaccio sia con i singoli condomini che con gli amministratori di condominio. Con Laic ed i suoi amministratori ad ogni incontro di aggiornamento analizziamo le richieste dei condomini per poter poi fornire una risposta condivisa che aiuti a capire perché un amministratore deve agire in una determinata maniera anziché in un’altra. Il tutto sempre nel rispetto della normativa vigente a garanzie di tutte le parti coinvolte.

Cosa suggeriresti ad un proprietario di un immobile nel rapporto con il suo amministratore?
Di instaurare un dialogo. Spesso gli amministratori fanno fatica a far capire che il loro operato deve rispettare prima di tutto la normativa condominiale. Faccio un esempio banale: la riforma del condominio ha dato delle tempistiche precise all’amministratore per recuperare le rate condominiali non versate entro le scadenze stabilite. Ebbene i condomini non sanno ancora questa cosa e si ostinano a pensare che il decreto ingiuntivo sia stato fatto per chissà quale motivo. Probabilmente se avessero parlato con il loro amministratore, lui stesso gli avrebbe potuto proporre un piano di rientro nel rispetto delle condizioni economiche del Condominio e della volontà dell’assemblea.

Esistono criteri di valutazione semplici per giudicare l’operato di un amministratore da un non addetto ai lavori che si voglia comunque tutelare?
Direi di sì. Un amministratore mediamente diligente deve convocare l’assemblea condominiale una volta all’anno per sottoporle i conti ed intervenire senza indugio sulle morosità. Faccio un esempio: qualche settimana sono stato contattato da dei condomini il cui amministratore non convoca l’assemblea da due anni e non sanno se ci sono debiti o meno. Vero è, tuttavia, che quando succedono queste cose riscontro sempre un prolungato disinteresse dei condomini.

Come mai hai scelto di entrare in LAIC?
Perché LAIC è vicina sia agli amministratori che ai singoli condomini, esattamente come faccio io. Agli amministratori chiede serietà, pena l’allontanamento, ai condomini dà consigli e, soprattutto, spiega perché agire in una determinata maniera.

Gli amministratori di condominio non sono notoriamente figure amate, cosa suggeriresti ad un professionista per distinguersi dalla massa?
Di andare contro corrente, anche a costo di perdere “il cliente”. Faccio un esempio. Spesso gli amministratori, soprattutto i giovani, mi interpellano per chiedere come comportarsi di fronte alle pressioni che ricevono dai condomini. A tutti sarà capitato il condomino che “spinge” per far affidare un appalto ad un’impresa “vicina”. Io consiglio sempre di portare tutto in assemblea e farle decidere il da farsi: solo così non gli si potrà rimproverare nulla. L’amministratore deve, usando il gergo calcistico, essere l’arbitro che dirige il gioco, non un giocatore.

Coordini la sede LAIC del capoluogo lombardo. Rispetto al territorio cosa pensi sia utile che l’Associazione proponga?
Stiamo già lavorando con un amministratore per portarla nei municipi al servizio dei cittadini. Però i tempi della pubblica amministrazione sono biblici. Penso che la vicinanza agli utenti possa farla distinguere dalle altre associazioni.

Oggi sono veramente tante le disposizioni e le normative con cui un amministratore immobiliare condominiale deve convivere e quindi conoscere. Quale consiglio ti sentiresti di dare ad una persona che vuole intraprendere la professione in questo campo?
Ai corsi di formazioni consiglio sempre di crearsi un team di professionisti con cui presentarsi nei condomini. L’amministratore non è un tuttologo, ma un catalizzatore che mette insieme tutto per fornire al condominio la miglior soluzione possibile. Pensiamo ad un appalto: deve far vedere il contratto ad un avvocato, parlare con un commercialista per capire quale miglior soluzione finanziaria prospettare al condominio in termini di risparmio fiscale, un ingegnere per il progetto e così via. Da solo non ce la potrebbe fare!

Grazie Francesco, buon lavoro!

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Il quotidiano del condominio – Consiglio dei condomini

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Consiglio dei condòmini: quali limiti al potere decisionale?

Nota a Cass. 33057/2018

Con Ordinanza n. 33057 del 20.12.2018, la Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, prendendo occasione dalla lite insorta tra un Condominio torinese ed una società di costruzioni, interviene a chiarire quali siano le modalità per consentire ad una commissione di condomini – o di consiglieri – di decidere validamente in materie che siano state oggetto di delega da parte dell’Assemblea condominiale.

La pronuncia assume particolare interesse in quanto è frequente l’ipotesi, nell’ambito delle determinazioni assembleari, che si vada a delegare il Consiglio di Condominio, od uno o più Consiglieri, o – diversamente – uno o più condomini a formare una commissione con la funzione di svolgere valutazioni od operare scelte che risulterebbero eccessivamente complesse per l’Assemblea, così conferendo ad essi compiti e funzioni che appartengono, per legge, all’Assemblea stessa.

L’intervento della Suprema Corte consente di delineare il perimetro entro cui il singolo condomino, o una Commissione di Condomini o consiglieri può operare legittimamente, in relazione a tali deleghe, intervenendo così sulle conseguenze, non da ultimo, in capo all’Amministratore, derivanti dalla sottoscrizione di contratti in esito alle determinazioni di tali Commissioni, non ratificate dall’Assemblea condominiale.

Nel caso in questione, la problematica sorgeva a seguito dell’opposizione a decreto ingiuntivo che il Condominio spiegava, per contestare il credito vantato dalla società, la quale aveva svolti lavori di ristrutturazione nello stabile, su indicazione di una commissione di due condomini, che l’Assemblea aveva delegati a “verificare i preventivi e decidere la spesa da effettuare”. Tali lavori risultavano eccessivi e sproporzionati rispetto alle determinazioni assunte dall’Assemblea ed il Condominio richiedeva, già in primo grado, ma senza vedere accolta la propria domanda, la chiamata in causa dell’Amministratore che aveva sottoscritto il contratto d’appalto, al fine di vedersi tenere indenne dalle richieste di pagamento del fornitore.

L’interpretazione della portata di tale mandato appare necessariamente preliminare alla determinazione della sussistenza del credito dell’impresa nei confronti del Condominio, e dunque viene analizzata in punto di diritto dalla Suprema Corte, la quale censura le pronunce delle Corti di merito.

In particolare, la Corte d’Appello di Torino, confermando la decisione del Tribunale aveva ritenuto che sussistesse un mandato “conferito a due consiglieri designati, quali mandatari a tutti gli effetti degli altri condomini, con lo specifico e dettagliato incarico di porre in essere tutte le opportune iniziative che valessero ad individuare sia il soggetto a cui commissionare la concreta esecuzione delle opere deliberate, sia i termini del correlativo esborso pecunario, vale a dire, in sostanza, stipulare, nell’interesse e con effetti vincolanti per i mandanti, un contratto d’appalto caratterizzato dalle prestazioni indicate dall’assemblea”.

Il Supremo Collegio, al contrario, richiama un suo insegnamento precedente (Cass. Civ. Sez. 2, n. 5130 del 6.3.2007), col quale aveva statuito che “se è ben vero che l’assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purchè non estraneo ai fini del Condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sè, è del tutto legittima; è altresì vero, però, che la scelta ed il riparto effettuati dalla commissione perchè siano vincolanti per tutti i condomini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in assemblea per l’approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell’assemblea.

Dunque, la validità delle determinazioni assunte da uno o più condomini, delegati dall’Assemblea, secondo l’insegnamento dei Giudici delle Leggi, è subordinata alla approvazione di questa, con le maggioranze di legge e, nel caso in esame, pertanto con la maggioranza di cui all’art. 1136 commi 2 e 4 c.c. (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi).

Diversamente, prosegue la sentenza in commento, ne consegue che “in mancanza di qualsivoglia delibera assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall’amministratore (per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l’urgenza: art. 1135, comma 2°, c.c.), pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini”.

La gravità delle conseguenze di tale assunto si riverbera integralmente sull’Amministratore, il quale – salvo il caso dell’urgenza in fatto, ed eventualmente l’arricchimento procurato al Condominio mediante le migliorie conseguenti ai lavori svolti – risponderà pertanto personalmente delle obbligazioni contrattualmente assunte.

L’amministratore del Condominio, del resto”, prosegue il Supremo Collegio, con assoluta chiarezza espositiva, “non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea (Cass. n. 8233 del 2007) che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere (Cass. n. 5297 del 2014, in motiv.)”.

La Suprema Corte, pertanto, cassava la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello torinese.

Va rilevato, infine, come tale pronuncia non costituisca un caso isolato, seppur non frequente: si ritrova il principio qui espresso anche nelle pronunce delle Corti territoriali precedenti alle decisioni di legittimità qui richiamate. Tra esse è opportuno ricordare la decisione del Tribunale di Napoli del 14.7.1987 (in Giurisprudenza Italiana, 1989, I, 2, 420 con nota di Vincenti) che afferma come sia “annullabile la delibera con la quale l’assemblea abbia conferito ad una commissione di alcuni condomini, oltre l’amministratore, la delega a disporre sopra una serie di provvedimenti e di scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione interessanti lo stabile condominiale, comportando ciò un esautoramento del condominio nella gestione della cosa comune e nell’organo stabile di rappresentanza“.

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Gli associati si presentano: Annarita Cino

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.

Oggi andiamo a Bologna, da Annarita Cino, che cura la segreteria dell’Associazione ed è membro del Consiglio Direttivo con la carica di Tesoriere, oltre ad esercitare regolarmente la professione.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

La mia storia professionale nasce su spinta di mio padre, con il quale abbiamo sempre condiviso la passione per i numeri e la contabilità unitamente alla propensione a rendersi disponibili per chi ne avesse bisogno.
Nel 1997 durante i miei studi universitari in informatica, infatti, mi suggerì di frequentare un corso di amministrazione condominiale, durante il quale mi sono appassionata alla materia riuscendo a confrontarmi senza timore con persone più grandi e con maggiori competenze di quante ne avessi io. Superato l’esame finale, con grande soddisfazione, ottenni l’attestazione di abilitazione alla professione; la mia prima nomina da amministratore risale al 1999 ed ormai svolgo questa attività da 20 anni, e di questo devo ringraziare il mio papà lungimirante che ha creduto in me, prima di quanto abbia cominciato a farlo io.

Dove hai il tuo studio professionale e che zona copri?

Il mio studio si trova nel Comune di Calderara di Reno, più precisamente nella frazione di Longara.
I fabbricati che amministro sono situati nei Comuni limitrofi a Bologna: Calderara di Reno, in primis, poi Sala Bolognese – Castel Maggiore – Zola Predosa – Borgo Panigale. Mi definisco, infatti, un “amministratore di provincia”.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?

Io preferisco la gestione di fabbricati facilmente raggiungibili dal mio studio, dove ogni condomino può recarsi – anche senza appuntamento – per qualsiasi necessità.
Credo, infatti, che nonostante l’avanzare della tecnologia il condomino abbia bisogno di sapere che può avere un contatto diretto e personale con il proprio amministratore.

Il nostro è un mandato sulla fiducia e ritengo che la collaborazione tra amministratore e condomino sia fondamentale. Ci sono stabili che amministro da quando ho iniziato la mia attività, e mi piace constatare che al fianco del rapporto professionale si è instaurato anche un rapporto di amicizia. Non so se è una caratteristica che mi contraddistingue dagli altri colleghi, sicuramente la stima ed il rispetto che i miei amministrati mi dimostrano, insieme al “carattere umano” che caratterizza il mio modo di lavorare, mi danno la spinta a continuare a svolgere questa attività in maniera professionale.

Perché hai scelto LAIC?

Prima di associarmi a LAIC non ho mai aderito a nessuna delle proposte associative che mi venivano presentate, perché ho sempre avuto la sensazione che l’atteggiamento delle associazioni incontrate limitasse la mia libertà professionale e la mia autonomia.
Quando aderivo alle iniziative di qualche associazione mi sentivo un po’ inadeguata, avevo sempre l’impressione di essere sotto esame. Devo ammettere che quando fui invitata da Lorenzo, conosciuto e frequentato ai tempi del liceo, a partecipare ad un’iniziativa di presentazione LAIC ero un po’ prevenuta e scettica. Mi sono, però, piacevolmente ricreduta perché ho trovato un gruppo che si incontra non perché obbligato dalla Riforma, ma perché ha voglia di raccontare reciprocamente le proprie esperienze e che senza tener conto di gerarchie e/o “anzianità di servizio” si rende disponibile per dare consigli ed esprimere la propria opinione. Ho visto negli altri associati la voglia di dare il proprio contributo per la crescita di LAIC; è anche per questa ragione, e per la coerenza e trasparenza che Lorenzo ha sempre utilizzato nel gestire l’associazione, che mi sento onorata di essere stata scelta per un ruolo attivo in LAIC e mi auguro di essere all’altezza delle aspettative che sono state risposte in me.

Cosa ti piacerebbe proporre nel prossimo Consiglio Direttivo?

Mi piacerebbe proporre agli associati interessati dei corsi specializzati al fine di ampliare i servizi da offrire ai propri clienti, come ad esempio quello per “revisore contabile”, o di “gestione della contabilizzazione del calore”.
Penso, inoltre, che potrebbe essere utile aprire un canale di “consulenza / formazione” per i condomini; ciò potrebbe essere utile per far capire maggiormente agli amministratori “che cosa i proprietari vogliono da loro” e far capire ai condomini “che l’amministratore è un professionista che opera nel loro interesse, senza secondi fini ”.

Grazie Annarita, buon lavoro!

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Il quotidiano del condominio – Supercondominio

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Supercondominio: autonomia e legittimazione dell’amministratore

Nota a Ord. Cass. Civ. n. 15262 del 12.6.2018

Con la decisione qui in commento, la Suprema Corte ricapitola alcuni punti cardine della disciplina del Supercondominio, fissando – tramite alcune precisazioni – chiari principi di ordine sostanziale e processuale.

L’occasione viene tratta dalla vicenda di due condomini, i quali, a fronte dei danni patiti a causa delle infiltrazioni subite, provenienti dal lastrico solare del fabbricato ove era ubicata la loro proprietà, citavano in giudizio il Supercondominio che comprendeva l’insieme dei fabbricati del complesso, in luogo del condominio (o dei singoli condomini, in assenza di amministratore) dello specifico fabbricato ove si erano verificati i danneggiamenti.

Se inizialmente, invero, il Giudice di Pace cui si erano rivolti in primo grado concedeva loro il risarcimento, il Tribunale, quale giudice d’appello, lo negava affermando come l’amministratore del Supercondominio non fosse munito di legittimazione passiva, ma lo fossero, invece, i singoli condomini del fabbricato ove era avvenuto il danneggiamento, applicandosi in materia le regole della comunione.

Interviene oggi sul punto la Suprema Corte, confermando la statuizione del Tribunale, ma ampliandone le motiviazioni, e così cogliendo occasione per cristallizzare alcuni punti chiave in materia di Supercondominio.

Essa, in primo luogo, riprende la propria giurisprudenza in materia, con la quale descrive il perimetro concettuale del Supercondominio, non senza dimenticare di rilevare come tale giurisprudenza sia stata recepita dalla normativa di Riforma del Condominio.

In particolare, si richiamano i requisiti di esistenza del Supercondominio, parafrasando, senza citarlo l’art. 1117 bis C.c., il quale riferisce l’applicabilità delle norme in tema di condominio a “tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni” tra loro.

La Suprema Corte individua, pertanto, primariamente, tra tali parti in comune (che potranno essere costituite da impianti e servizi ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 C.c.)  e ciascuno dei fabbricati dei quali si compone il complesso un “vincolo di accessorietà necessaria”.

Da tale “vincolo” discende pertanto la condizione di esistenza del Supercondominio, la quale porta con sé, come corollario consequenziale ed immediato, per “ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati, la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione”

In secondo luogo, si afferma come, dalla dimensione duplice di supercondominio e condominio, derivi la necessità di due tabelle millesimali, la prima che riguarda i “millesimi supercondominiali” e la seconda quelli di normale applicazione del condominio.

Di interessante rilievo è la conferma, secondo la costante giurisprudenza, dell’applicabilità al Supercondominio del disposto d cui all’art. 1129 c.c., ed in particolare dell’obbligo di nomina dell’amministratore nel caso in cui “facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti”, con la specificazione che “nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio amministratore”, ammettendo peraltro come i due uffici, per quanto tra loro autonomi e distinti, possano essere ricoperti dal medesimo soggetto professionale, senza con ciò compromettere la “piena autonomia gestionale” dei due enti.

L’amministratore, pertanto, ancorché insignito di entrambi gli incarichi, sarà legittimato attivo o passivo alla azione in giudizio, a seconda della circostanza che l’atto di amministrazione oggetto della questione riguardi il condominio o il supercondominio.

Quanto alla applicabilità dell’art. 1129 c.c. e al conseguente obbligo di nomina di amministratore anche nell’ipotesi di Supercondominio con oltre otto partecipanti, va annotato come, se oggi l’insegnamento della Suprema Corte è pacifico sul punto (cfr. ex pluribus Cass. 15476/2001 e Cass. 19558/2013), altrettanto non può dirsi della dottrina, la quale, tramite alcuni Autori, ha ipotizzato, in tempi non recenti, la costituzione, in forma permanente o ad acta, di un Collegio degli amministratori dei singoli stabili, che provvedessero alla gestione delle parti comuni (cfr. Corona, Il Supercondominio, Milano, 1985, 114 e ss.; De Tilla, Giustizia Civile, 1990, I, 1086).

Tale soluzione, seppure contrastata oggi anche dalla novella normativa, non appare tuttavia illogica, in particolare in quei casi in cui, avuto riguardo al numero, alla tipologia e all’importanza dei beni in comune, gli atti di gestione si riducono ad una misura irrisoria, per i quali la spesa correlata all’incarico ad un professionista e ai correlativi atti di gestione contabile apparirebbe eccessiva, in confronto alla effettiva necessità, e laddove invece, sulle singole e rare questioni, un confronto e un accordo tra gli amministratori in carica nei singoli condominii, avrebbe forse costituito, sul piano normativo e su quello giurisprudenziale, una soluzione più corrispondente ai fini di una buona amministrazione.

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Condominio 2021: scenari di un cambiamento

Si è svolta lunedì 17 Dicembre presso la sala Nilde Iotti della Camera dei Deputati la seconda edizione del Remf, Real Estate Management Forum.
Tema di quest’anno Condominio 2021: scenari possibili di un futuro prossimo.

Presente anche LAIC, con il neo vice presidente, Fabrizio Travaglia.

L’Amministratore condominiale deve attuare e divenire il cambiamento che vuole vedere intorno a sé, altrimenti è destinato a sparire dal mercato – ha sottolineato l’amministratore delegato di Sinteg (Servizi Immobiliari Integrati) Francesco Di Castri, promotore dell’evento – il mercato non aspetta ed entro il 2021 il panorama, ovviamente, sarà diverso. Perché se oggi gli amministratori condominiali si muovono ancora secondo vecchi schemi, fra tre anni un buon 25% di questi professionisti non esisterà più. E sono proprio quelli che attualmente considerano il proprio raggio di azione l’unico attuabile e consigliabile e che non ritengono fondamentale lavorare sulla loro professionalità, sul loro modo di essere e sul loro doversi confrontare, giorno dopo giorno, anche con i cugini europei o quelli d’oltreoceano. Gli altri, quelli che nel frattempo hanno capito che è importante evolversi come professionisti, potrebbero esser parte di quel 40% che sono riusciti a guadagnare una loro leadership, o di un 25% che ha preferito entrare in una rete più grande o addirittura in gruppi internazionali – quantificati in un 10% circa sul totale. La scelta dell’anno, il 2021, ha un significato preciso perché, ragionando in un’ottica di medio termine, efficientare il condominio basandosi sulle competenze opportune, è ancora un percorso fattibile, auspicabile e in grado di produrre buoni margini di guadagno“.
(Fonte: https://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2018-12-20/cambiare-l-amministratore-entro-2012-filo-conduttore-remf-2018-153929.php?uuid=AEZ0aC3G)

Come intende LAIC affrontare questa situazione?

Questi i punti nodali dell’intervento di Travaglia.

“Emerge una distinzione sempre più netta tra gestori patrimoniali professionisti e gestori imprenditoriali (società di capitali e gruppi bancari): come associazione di categoria registriamo il cambiamento, ma affermiamo la necessità – ancora più impellente – di una regolamentazione del mercato. Mai come oggi si rende necessaria una disciplina adeguata, sistematica ed esaustiva, che regoli l’esercizio della professione da parte dei singoli e da parte delle imprese.
Sotto un profilo istituzionale. Non potrà prescindersi, pertanto, dal richiedere:
A) Istituirsi un Albo o quantomeno un Registro nel quale annoverare chi è legittimato ad operare come amministratore di condomini ed immobili.
B) Disciplinare le eventuali incompatibilità ed in particolare i rapporti – in particolare di partecipazione societaria, di collaborazione, di amministrazione e di lavoro dipendente – tra i professionisti e le società di capitali che operano sul mercato.
Deve infatti valorizzarsi la figura del professionista, per i seguenti motivi:
– Tutela della esperienza e competenza professionale specifica di chi esercita la professione da sempre quale attività lavorativa organizzata;
– Capacità di interlocuzione con il territorio anche il più vario (piccoli centri, periferie, etc.) e di fornitura di servizi anche nelle zone di minor interesse per i grandi gruppi.
– Necessità di tutela del cittadino consumatore da soggetti non qualificati ed improvvisati, che creano danno all’utenza e minacciano la credibilità e l’immagine della figura professionale dell’amministratore.
– Necessità di individuare un soggetto istituzionale che abbia il compito di garantire trasparenza e adeguatezza delle procedure di formazione iniziale, di aggiornamento e di mantenimento dei requisiti di probità del professionista.

Nell’ambito associativo riteniamo doveroso informare gli associati e renderli consapevoli rispetto a questi cambiamenti del mercato, affinché ognuno possa assumere le decisioni professionali che ritiene più congrue ed opportune.

Nell’ambito dei rapporti con il mercato, definire con gli attuali players e con le nuove realtà emergenti, quali possano essere collaborazioni e sinergie che consentano di coniugare la competenza dei professionisti storici del settore con la qualità dei servizi offerti, così da consentire agli associati di poter fruire di servizi altamente qualificanti e di offrirli ai propri clienti.

Sotto il profilo formativo, l’associazione deve creare e promuovere nei suoi associati competenze in grado di evidenziare e valorizzare i punti forti della dimensione professionale, ed in particolare:
o Il rapporto fiduciario con il professionista, inteso come soggetto qualificato e competente, cui il condomino affida la gestione della proprietà comune in forza di una scelta fondata sulla fiducia nelle qualità e nelle doti personali del singolo e sulle capacità organizzative dello Studio.
o La capacità di interazione con le realtà minori e periferiche, di scarso interesse per i grandi gruppi.
o Fornitura di servizi professionali tailor made progettati ed adattati a misura del Cliente, con un focus centrato principalmente e fondamentalmente sulla persona.
o La partecipazione ad un contesto associativo in grado di garantire interlocuzione e confronto tra i professionisti, di esprimere una adeguata rappresentanza e tutela presso le Istituzioni, di dare corso ad interazioni virtuose con i soggetti più interessanti del mercato e di consentire una formazione ed aggiornamento professionale sempre allineati con le novità e con le esigenze della professione.”

E’ stato sicuramente un interessante momento di confronto e discussione anche con le altre associazioni di categoria: presenti Unicondominio, Figiac Apice e Unai con la comune volontà di fare squadra.

Un ottimo punto di partenza, per ragionare in prospettiva per il 2019 nel mondo delle amministrazioni immobiliari.

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Campagna adesione 2019

#doyouLAIC

Campagna di adesione associativa 2019

Un’associazione di professionisti per fare squadra.

Perché essere amministratori immobiliari condominiali e far parte di un gruppo di colleghi con cui confrontarsi e condividere momenti formativi è sicuramente un valore aggiunto.

LAIC è un’associazione di categoria indipendente, composta da professionisti che si sta espandendo nel territorio italiano (qui elenco delle sedi operative).

I servizi di LAIC:

  • un’offerta formativa di qualità
  • assistenza su temi legali e tecnici specifici grazie al Centro Studi dell’Associazione
  • convenzioni con aziende specializzate
  • consulenza specifica
  • promozione della professione e degli studi associati
  • progetti con le Istituzioni per qualificare la figura dell’amministratore nel suo ruolo sociale

Come associarsi?

Qui la domanda di adesione

Richiesta informazioni, siamo qui per TE!

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Fabrizio Travaglia nominato vicepresidente LAIC

Il primo Consiglio Direttivo post-Assemblea Nazionale, riunitosi il 7 Dicembre 2018, ha sancito la nomina di Fabrizio Travaglia quale vicepresidente di LAIC.

Abbiamo colto l’occasione per una breve intervista.

Una bella responsabilità le spetta, accompagnare in questo nuovo mandato un gruppo davvero coeso ed entusiasta.

Sì e di questo ringrazio il Presidente e i colleghi. Da parte mia cercherò di mettere a servizio dell’associazione, del nuovo consiglio e di tutti gli associati le mie competenze professionali e personali affinché la nostra associazione possa svilupparsi e crescere sempre di più, non tanto dal punto di vista numerico degli associati, ma dal punto di vista qualitativo.

Sicuramente una differenza la si nota subito, tra LAIC ed altre realtà, non solo del settore. Si bada alla qualità non alla quantità.

In un mercato ed in una società sempre più difficili e complessi, ritengo sia importante creare competenze distintive e sinergie tra tutti gli associati. È lo stile con cui l’Associazione si è mossa sin dai primi passi.

Lo si è percepito anche all’Assemblea Nazionale.

Sono stato molto colpito della numerosa partecipazione da parte degli associati in quell’occasione. È stato un momento molto interessante di confronto tra iscritti ed i vari responsabili territoriali. Mi auguro di poter continuare a collaborare in modo proficuo, come è sempre stato fino ad oggi, con il nostro coordinatore regionale (Avv. Francesco Cardillo) e con la responsabile della delegazione di Desenzano del Garda (Rag. Loredana Castallo). In questi anni abbiamo collaborato, creando sinergie, professionalità ed instaurando un bel rapporto di amicizia tra noi e gli associati lombardi, che vorrei ringraziare. Risultano essere sempre molto disponibili e partecipativi durante le varie attività organizzate durante gli anni.

In Assemblea sono stati raccontati i momenti formativi di questo anno, occasioni di fare davvero squadra, è quanto ne emerso, approfittando di location davvero invitanti, oltretutto.
Quale previsione per il 2019?

Innanzitutto, ci tengo a ringraziare in modo particolare il nostro Presidente (Avv. Lorenzo Cottignoli) per la stima e la fiducia riposta nei miei confronti e per l’opportunità concessami di far parte del nuovo consiglio direttivo quale Vicepresidente associativo. La previsione che mi sento di fare è soprattutto quella di proseguire come abbiamo iniziato, facendo squadra e cercando di mantenere il focus sempre sull’obiettivo della massima professionalizzazione del nostro lavoro di amministratori immobiliari condominiali.

In conclusione, viste le feste ormai vicine vorrei augurare a tutti i nostri associati e alle loro rispettive famiglie, un Buon Natale e che il nuovo anno possa portare a tutti noi felicità, serenità ed il raggiungimento degli obiettivi professionali per noi ritenuti importanti.