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Intervista all’Avvocato Carlo Pikler

Intervistiamo oggi uno dei Consulenti e formatori dell’Associazione: l’Avvocato Pikler, esperto in materia di privacy condominiale.

Avvocato Pikler, il tema privacy è un argomento delicato, forse spesso sottovalutato e che ha iniziato a preoccupare qualcuno forse solamente nel Maggio 2018, eppure si tratta di questioni che esistevano anche prima, non le pare?

Certo. L’Italia, anzi, con il D.Lgs n. 196/2003 (c.d. “Codice Privacy”), è stata uno dei primi paesi dell’Unione Europea, in attuazione di una serie di Direttive, a dotarsi di un nucleo normativo unitario ed organico in materia, che per molto tempo è stato considerato, e a ragione direi, un’eccellenza. Da quel momento, però, il Paese si è, in un certo senso, “seduto sugli allori”, perdendo tutto il terreno che aveva guadagnato.

Il Regolamento Europeo del 2016, però, ponendo al centro del sistema le figure del titolare e del responsabile del trattamento dei dati, ha segnato un capovolgimento di prospettiva epocale rispetto alla previgente normativa, “costringendoci” a una serie di comportamenti proattivi che non ci consentono più, semplicemente, di attendere gli eventi.

Bisogna assolutamente capire, inoltre, che il diritto alla protezione dei dati personali non è un abito lussuoso che ci è stato regalato e che possiamo mettere o non mettere, o anche decidere di buttare, ma è un diritto fondamentale della persona umana, così sancito anche dalla Carta dei Diritti Fondamentali dell’Unione Europea (all’art. 8).

Nella società multimediale, iper connessa e informatizzata in cui viviamo, infatti, esso è forse uno degli ultimi baluardi per consentirci un minimo di controllo (di autodeterminazione) su noi stessi e per non diventare dei semplici “numeri” in pasto alla finanza (non dirò nemmeno economia) globale.

 

Per non generare confusione, ci può spiegare esattamente il termine “privacy” a cosa si riferisce con particolare riferimento al mondo delle amministrazioni condominiali? Si tende a confondere privacy con altre tematiche che in realtà hanno poco a che vedere con questo argomento…

Il termine privacy ha origine antiche.

Senza volermi dilungare su disquisizioni che risulterebbero noiose, posso affermare che il concetto di privacy è andato evolvendosi da un’idea di tutela della propria riservatezza (intesa come protezione della propria intimità domestica), a quella del diritto affinché le informazioni personali (i dati), di qualunque tipo esse siano, vengano acquisite, utilizzate e conservate (trattate) da soggetti terzi in conformità di legge e, quindi, solo se strettamente necessario e per scopi e finalità ben precisi.

In particolare, nel Condomino ci si riferisce al diritto in capo al condomino, che lo esercita nei confronti del suo Condominio (titolare del trattamento), per il tramite dell’amministratore (responsabile del trattamento) che, concretamente e in virtù del mandato conferito, tratta i dati dei propri condomini per dar seguito al mandato conferitogli.

Quindi stiamo parlando di tutta una serie di dati personali, che in sintesi e più o meno coincidono con quelli dell’anagrafica condominiale (ex art. 1130, 1°, n. 6 c.c.), e che, salvo poche eccezioni, servono per la tenuta della contabilità condominiale (redazione di rendiconti e riparti, ecc.). Il condomino, invece, spesso ha l’idea che l’amministratore debba preoccuparsi di difendere la sua sfera domestica dall’intrusione di terzi, ma non è esattamente così.

 

Ci sono alcuni aspetti diciamo chiave per cui se un amministratore immobiliare riconoscesse di essere in difetto, dovrebbe seriamente preoccuparsi almeno di richiedere una consulenza?

Beh, direi che ce ne sono diversi.

Solo per prenderne alcuni più banali: un’adeguata gestione e  raccolta dei consensi in caso di trattamento di categorie particolari di dati (i vecchi dati sensibili) in caso di sinistri con danni fisici o in caso di pratiche per l’abbattimento di barriere architettoniche; un’adeguata gestione e nomina a responsabili del trattamento dei vari fornitori del Condominio, che a loro volta trattano i dati dei condomini; un’adeguata gestione dell’iter di installazione di un sistema di videosorveglianza condominiale, che prevede tutta una serie di adempimenti preventivi, tra cui la redazione di un documento che sostanzialmente analizza, soppesandole, le motivazioni e i rischi connessi all’adozione di tale sistema.

Ma potrei continuare molto a lungo.

 

Secondo la sua esperienza nel settore quali sono gli errori più comuni che gli amministratori commettono (magari in buona fede)?

Parlerò di un errore solo che li racchiude tutti quanti: pensare che la gestione dei dati personali sia riducibile ad avere un modulo di informativa privacy o qualche altro documento più o meno corretto e un sistema di sicurezza informatica decente. Non è assolutamente così, e l’amministratore che avesse un tale approccio potrebbe trovarsi in serissimi guai.

 

 

Ma i controlli ci sono davvero?

I controlli, anche se a campione, ci sono. Ma il tema vero è che, con l’attuale D.Lgs n. 101/2018, chiunque può fare una segnalazione al Garante Privacy che, a quel punto, è obbligato a istruire la pratica di verifica. Io stesso, anche poco tempo addietro, proprio in seguito alla segnalazione di un condomino, ha dovuto difendere, con successo, un amministratore di condomino “accusato” di non trattare adeguatamente i dati personali dei “suoi” condomini.

 

E le sanzioni?

Le sanzioni sono il tema dolente.

Infatti, come sappiamo, il legislatore italiano ha lasciato così come sono le “forchette” previste dal Regolamento Europeo, senza specificare nulla.

Pertanto, andiamo da un primo nucleo di sanzioni, legate a infrazioni più “lievi” (si fa per dire), che vanno da 0 a 10 milioni di euro o, per le imprese, fino al 2% del fatturato annuo, se superiore. A un secondo nucleo, per violazioni più gravi, che prevede il pagamento di una somma che va da 0 a 20 milioni di euro o, per le imprese, fino al 4% del fatturato annuo, sempre se superiore. Ovviamente, ciò lascia un’amplissima discrezionalità in capo agli organi preposti.

Questo, unito al fatto che la segnalazione al Garante per una presunta violazione privacy può oggi essere fatta da “chiunque” (così, testualmente, la legge), non può in alcun modo lasciare tranquilli gli amministratori (che, per inciso, agli effetti della normativa sanzionatoria, possono essere considerati “imprese”).

 

Perché PRIVACY AND LEGAL ADVICE 2018 S.R.L ha scelto di essere partner della Lega Amministratori Immobiliari Condominiali?

Privacy and Legal Advice sceglie sempre e solo partner che possono offrire garanzia di qualità e che vedono nella formazione dei propri iscritti una opportunità di crescita.

 

Quali servizi può fornire il suo Studio agli amministratori associati LAIC?

Un servizio di qualità, che offra i tre elementi indispensabili per effettuare l’adeguamento: formazione, documentazione completa e sempre aggiornata e servizio di consulenza svolto da professionisti, tale da garantire il rispetto del requisito previsto dal Considerando 81 GDPR che impone al responsabile del trattamento di avere la conoscenza specialistica della materia.

 

Grazie Avvocato!

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Assemblee condominiali in videoconferenza: proposta di modifica normativa urgente

LAIC – Lega Amministratori Immobiliari Condominiali esprime la più ampia adesione all’iniziativa assunta da Confassociazioni (Confederazione delle Associazioni Professionali che oggi raccoglie 612 associazioni professionali e d’impresa che rappresentano oltre un milione di professionisti iscritti di cui circa 209 mila imprese), sull’ istanza (rivolta dalla stessa LAIC) di sottoporre al Governo una proposta di modifica normativa urgente al fine di rendere possibile lo svolgimento di assemblee condominiali in videoconferenza.

Queste le parole del Presidente dell’Associazione degli Amministratori Immobiliari, Avv. Lorenzo Cottignoli, per conto del Consiglio Direttivo e del Centro Studi nazionale:

“Come noto, l’attuale divieto di assembramento comporta, tra le proprie conseguenze, l’impossibilità di dare corso alla gestione, ordinaria e straordinaria, del patrimonio immobiliare condominiale, non potendosi riunire assemblee condominiali in presenza, per un lasso temporale che potrebbe protrarsi ben oltre il termine del 3 aprile 2020.

Il rischio della paralisi rispetto alla possibilità di operare l’esazione dei contributi condominiali e di non poter provvedere al pagamento delle forniture appare concreto ed imminente con conseguenze importanti sulla possibilità di mantenere in essere i servizi quali ad esempio, riscaldamento, luce, forza motrice ascensore, pulizia e sanificazione delle parti comuni, etc.

Nel mentre, appare indispensabile ad oggi garantire la continuità e l’efficienza dei suddetti servizi alle numerose famiglie costrette a rimanere presso le proprie abitazioni.

Confassociazioni, raccogliendo l’appello di LAIC, ha fatto proprie le istanze della categoria professionale, e ha condiviso l’urgenza della necessità di sottoporre al Governo una proposta di modifica del testo normativo vigente al fine di consentire la convocazione in forma telematica e lo svolgimento delle Assemblee condominiali in videoconferenza.

Ad oggi, stante l’incertezza della interpretazione normativa e la divisione della dottrina sul punto, LAIC ritiene serio il rischio di impugnazione della validità delle assemblee condominiali che dovessero tenersi in forma di videoconferenza, che provocherebbe un conseguente incremento del contenzioso, da cui discenderebbero inesorabilmente ulteriori costi a carico delle famiglie e un grave ritardo nella definizione giuridicamente certa di elementi chiave per la gestione del Condominio quali i bilanci, l’esecuzione di lavori straordinari, la nomina e la revoca dell’amministratore, etc.

LAIC osserva inoltre, come Confassociazioni abbia giustamente evidenziato che, con il Decreto Legge “Cura Italia” del 17.3.2020, sia stata prevista la possibilità di tenere in modalità videoconferenza riunioni di Assemblee di Società di capitali, la cui normativa, in via analogica e residuale, per quanto non espressamente previsto, si applica alla materia condominiale.

La modifica normativa, pertanto, potrebbe, in una prima ipotesi, essere inserita in un Decreto legge di prossima emissione che, vista l’urgenza in essere, intervenisse direttamente a modificare le norme del codice civile che regolano lo svolgimento dell’assemblea condominiale inserendovi la previsione espressa della modalità telematica, oppure, in una ipotesi alternativa, nell’intervento in sede di conversione in legge sul Decreto “Cura Italia”, che modifichi, ampliandola, la norma che consente le assemblee in videoconferenza per le Società di capitali e la estenda, semplicemente, alle assemblee condominiali.

La diffusione di internet, quale strumento ormai capillarmente presente nelle case degli Italiani, sia mediante pc, che tablet o smartphone, renderebbe così facilmente realizzabile e senza spostamenti non necessari (ed oggi non consentiti!) lo svolgimento di assemblee condominiali, le quali auspicabilmente potrebbero tenersi in forme più rapide in termini di tempo, meno litigiose quanto alle modalità della loro esecuzione, con beneficio sia per i professionisti che le convocano che per i condòmini che vi partecipano.”

(Comunicato Stampa)

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Amministratori di condominio: analisi di convenienza regime forfettario 2020

In questi ultimi mesi si è parlato veramente tanto del regime forfettario per l’anno 2020, incluse le modifiche che verranno apportate per l’anno successivo.

Desidero soffermarmi su alcune considerazioni da fare sull’eventuale convenienza o meno circa l’adozione o la permanenza nel regime forfettario per l’anno 2020.

Per fare questo, a mio parere, occorre fare un’attenta analisi della struttura dei costi del professionista.

Il professionista/contribuente dovrà valutare con attenzione la propria struttura dei costi, in quanto mediante l’applicazione del regime forfettario, i costi effettivamente sostenuti inerenti all’attività professionale non sono direttamente deducibili ai fini del calcolo delle imposte, bensì si deve applicare un coefficiente di redditività predeterminato del 78% (nel caso dei liberi professionisti).

Pertanto, risulta importante comprendere che nell’ipotesi in cui i costi deducibili fossero particolarmente elevati rispetto al valore complessivo del fatturato, la scelta del regime forfettario, potrebbe non essere sempre conveniente.

Si consideri ad esempio il coefficiente di redditività del 78 % applicabile ai professionisti.

Se il lavoratore autonomo percepisse compensi per un importo pari a € 50.000, il reddito determinato applicando il regime forfettario sarebbe pari a € 39.000.

Il legislatore riconosce in questo caso costi forfettari deducibili pari a € 11.000, indipendentemente dalla circostanza che i predetti costi siano stati realmente sostenuti.

Se i costi effettivamente sostenuti inerenti all’attività professionale ammontassero, invece, ad esempio, a € 20.000, il reddito determinato analiticamente, sarebbe pari a € 30.000, quindi inferiore di € 9.000 rispetto all’esempio precedente.

In questo seconda fattispecie, è evidente che la tassazione applicabile sarebbe di tipo progressivo e potrebbe rendere ancora conveniente la scelta per il professionista del regime forfettario, ma sarà necessario verificare, oltre alla misura dell’imposta sostitutiva applicabile, anche altri due elementi, ovvero, il possesso di ulteriori tipologie di redditi e la presenza di eventuali detrazioni d’imposta.

 

Dr. Fabrizio Travaglia (Vicepresidente LAIC e Coord. LAIC Brescia)

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LAIC al REMF 2019

Si è svolta la terza edizione del REMF (il Real Estate Management Forum) a Roma il 13 dicembre scorso nella Sala Isma del Senato della Repubblica.

L’amministratore, dalle riunioni di condominio alle assemblee degli azionisti” tema dell’incontro, che ha visto anche l’intervento di LAIC, con il Vicepresidente Fabrizio Travaglia.

In continuazione con le precedenti edizioni, Francesco di Castri (Amministratore Delegato di Sinteg Servizi Immobiliari Integrati che ha organizzato il convegno in collaborazione con Sif Italia) ha voluto concentrarsi sull’argomento degli scenari futuri per la professione dell’amministratore immobiliare.

Nonostante, infatti, il mercato italiano sia pronto al cambiamento perché tanti sono gli imprenditori e gli investitori interessati al nostro territorio, sono ancora presenti approcci alla professione che ancora risentono antichi retaggi“.

Mancano idee e stimoli per Di Castri: “Oggi più che mai nel nostro settore, per evitare di assistere alla morte dell’amministratore, sono necessari non solo i capitali finanziari ma soprattutto quelli intellettuali.

La vera svolta è uscire dallo schema del vecchio amministratore ed entrare in quello dell’imprenditore manager”.

Come vede e cosa sta facendo LAIC, a seguito di questo cambiamento del mercato?” è stato il fulcro dell’intervento del vicepresidente dell’associazione, Fabrizio Travaglia: “Grandi società di capitali si quotano in borsa ed entrano nel mercato della gestione immobiliare a 360 gradi (amministrazione immobiliare, locazioni, gestione patrimoni immobiliari, erogazione diretta di servizi finanziari, gestione tecnico-manutentiva degli immobili).

È necessario dunque un approccio più manageriale della professione dell’amministratore di condominio, che sempre più debba avere competenze multidisciplinari in ambito economico/aziendalistico, contabile, giuridico e tecnico.

L’Associazione investe ed anche per il 2020 sta mettendo in piedi un percorso formativo ad hoc per i propri associati, che vedrà trattare argomenti come il marketing condominiale, la comunicazione digitale per l’amministratore, le novità fiscali 2020, tariffario ed equo compenso,  contabilità condominiale avanzata, detrazioni fiscali ed efficientamento energetico.

LAIC affronta da tempo la necessità della formazione obbligatoria con un approccio di squadra. Vi sono infatti “team-Laic territoriali” gruppi permanenti di lavoro e di confronto tra gli associati.

Momenti quindi di incontro che non soddisfino il mero criterio di acquisizione crediti ministeriali ma che diventino percorsi di crescita e di scambio.

L’associazione nei suoi primi sei anni di vita ha creato partnership, collaborazioni e sinergie con professionisti ed aziende leader nel proprio settore, in modo da soddisfare questi bisogni e dare qualità al servizio ai propri associati, coinvolgendoli nelle riflessioni che comporterà il cambiamento che inizia ad essere già in atto.

Tutto questo ha l’obiettivo di aiutare il professionista a crearsi competenze distintive più ampie e diversificate, rispetto ad ora, dovendo interloquire con manager ed azionisti e non più solamente con il cliente-condomino.

Certamente vi sono ampie differenze del mercato, tra le grandi città e le aree periferiche, ma l’Associazione vuole prendere una direzione che la contraddistingue da altre sin dagli albori.

L’importante è partecipare per LAIC attraverso la condivisione, il confronto e la formazione tra Professionisti.”

Ulteriori contributi contributi al convegno sono arrivati anche da Daniela Zeba e Mirella Stigliano (autrici de “La Tempesta Perfetta”), David Campomaggiore (editore di “Imprenditore Condominiale”), Marco Quagliariello (ideatore di Condominio in Fiera), Concetta Cinque (Presidente ASSIAC) , Luigi Rinzivillo (coordinatore regionale di Valore Aggiunto), Giuseppe Rigotti (Direttore della BMSchool),  Giovanni Zullo (Presidente di MBItalia) e gli avvocati Carlo Pikler e Rosario Dolce che hanno depositato il progetto della Norma UNI per la certificazione dei formatori DM 140/2014.

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Gli associati si presentano: Omar Monti

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi andiamo a Imola, da Omar Monti, amministratore di LAIC service srl.

Dove eserciti la professione?

La sede del mio studio è a Imola (BO), essendo Imola cittadina di “confine” tra l’Emilia e la Romagna esercito la mia professione nelle provincie di Bologna e Ravenna.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

La decisione di fare l’amministratore nasce nel 2015 quando complice la “crisi” dell’edilizia ho dovuto “reinventarmi” dal momento che l’impresa edile per cui lavoravo come geometra da ormai 13 anni ha dovuto cessare l’attività. Ho aperto uno studio tecnico con altri due colleghi e da qui l’idea di implementare i servizi dello studio facendo il corso di amministratore di condominio.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?

Quando abbiamo aperto lo Studio, l’idea che ci ha accompagnato, e che ha fatto si che questo progetto potesse prendere forma, era quello di creare un polo di professionisti che potessero rispondere a tutte quelle che erano le esigenze del privato nell’ambito edilizio e condominiale.
A distanza di quasi quattro anni posso affermare che il progetto ha preso forma e che oggi stiamo raggiungendo gli obiettivi che ci siamo prefissati.
L’idea che mi accompagna tutti i giorni è quella di far si che l’amministratore venga finalmente visto alla stregua di altri professionisti, impegnandomi con dedizione e passione in un lavoro dalle mille sfaccettature.

Cosa ti ha spinto ad associarti a LAIC?

Ho conosciuto l’Avv. Cottignoli nel 2015 quando ho effettuato il corso da amministratore condominiale.
In quel periodo il corso veniva svolto sotto un’altra sigla associativa e quando le strade dell’Avvocato e della precedente associazione si sono “separate” non ho avuto alcun dubbio su dove continuare il mio percorso formativo e di crescita professionale.

Dopo le deliberazioni del Consiglio Direttivo a fine 2018 hai ricevuto la nomina ad amministratore di LAIC Service srl.
Una nuova realtà che affianca l’Associazione.
Di che cosa si tratta esattamente?

Innanzitutto lasciami dire che sono veramente onorato della nomina, l’idea di poter fare qualcosa di concreto per l’associazione per me è uno stimolo e motivo d’orgoglio.
LAIC Service Srl è una società di servizi che ha come scopo appunto quello di creare servizi per l’associazione stessa. Per servizi intendo organizzare i corsi di aggiornamento che periodicamente vengono svolti in aula, piuttosto che i corsi per la formazione di nuovi amministratori, l’organizzazione di eventi e svolgere attività di pubbliche relazioni, ma principalmente Service affianca LAIC in tutto quella che è la ricerca di partnership privilegiate con operatori di alto livello del mercato, così da offrire ai propri Associati una selezione dei più qualificati interlocutori a condizioni loro riservate.

Quali progetti hai in mente di proporre per l’immediato futuro?

Sicuramente è mia intenzione quella di crescere professionalmente, ho iniziato questa attività tre anni fa con l’intenzione di implementare i servizi del mio studio tecnico, ma con il passare del tempo mi sono appassionato, i condomini sono aumentati, e ormai è diventata la mia attività principale.

Per quanto riguarda invece l’attività all’interno di LAIC Service sto lavorando con diversi interlocutori per far crescere questa nuova realtà, e con lei l’Associazione, stringendo partenership che tengano conto della forte componente professionale di LAIC e che quindi contribuiscano a fornire a tutti gli Associati e ai loro Condomini un portafoglio di relazioni commerciali e di condizioni di primo livello.

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Gli associati si presentano: Riccardo Piccioli

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi restiamo a Bologna, facciamo una chiacchierata con Riccardo Piccioli, membro del Consiglio Direttivo dell’Associazione.

Dove eserciti la professione?

La Portal Property & Building Management, di cui sono fondatore e legale rappresentante, amministra condomini a Bologna e provincia.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

La responsabilità di questa decisione può dirsi a metà tra il mio figlio primogenito Alberto e il mio caro amico Lorenzo Cottignoli. Da una parte mio figlio mi ha coinvolto nella visione anglosassone della professione, il Building Management, dall’altra il “Presidente” mi ha convinto che ci potesse essere una via italiana alla professione di amministratori ispirata da concetti innovativi e dal rispetto del principio di rappresentanza su base professionale.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?

Il mio credo professionale si sintetizza nel principio per cui l’amministratore deve poter stimolare e supportare i condomini nella valorizzazione dell’asset patrimoniale, cercando di essere sempre un passo avanti sulle innovazioni tecniche, legislative e gestionali.
Contemporaneamente, saper fare sempre un passo indietro per rispettare e applicare le volontà assembleari.

Sei tra i professionisti che hanno fondato LAIC. Cosa ti ha spinto a questa scelta? 

Ho avuto il privilegio di lavorare con l’Avvocato Lorenzo Cottignoli e con l’Ingegnere Antonio Domenicali che mi hanno coinvolto in questa avventura.
Mi piace avere una vision personale e condividere con persone che stimo un percorso dove al centro ci sono le persone che vogliono essere professionisti, senza perdere in alcun modo la relazione personale che è alla base di ogni avventura umana.

Aiutaci a tracciare un bilancio dopo il primo quinquennio di vita di LAIC.

Rubo le parole del Presidente, LAIC non è un porto di mare, ma uno Yacht Club, dove si devono condividere valori e relazioni e dove si cresce insieme come professionisti e come team.
Questa mission l’abbiamo conseguita, nei fatti.

Quali progetti hai in mente di proporre per l’immediato futuro?

Più che proporre progetti nuovi occorre dare spessore alle tante innovazioni di LAIC.
Credo che i prossimi 5 anni debbano essere concentrati sul consolidamento.

GRAZIE Riccardo e buon lavoro!

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Gli associati si presentano: Loredana Castallo

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.

Oggi andiamo a Desenzano del Garda, da Loredana Castallo, che coordina la delegazione locale.

Dove eserciti la professione?
Esercito la mia professione a Desenzano del Garda. Copro tutto il basso Garda raggiungendo Toscolano Maderno.
Svolgo l’attività di amministratore dal 1990, associata ANAI nel 1992 confluita in ANACI nel 1996. Nel 2000 ho aperto anche agenzia immobiliare (avendo il patentino per agenti immobiliari a titolo oneroso nr. 740/O/I rilasciato dal gennaio 1999). Nel 2005 sono entrata nel Gruppo Remax, come Broker titolare.
Nel 2012 esco dal gruppo Remax, continuando il lavoro di agente immobiliare con un mio marchio VISTALAGO REAL ESTATE, avendo collaboratori interni con cui gestire l’agenzia e proseguire in sinergia con lo studio di amministrazioni immobiliari.
Nel 2011 sono entrata a far parte dell’associazione amministratori CESCOND (Centro Studi Nazionale Diritto Condominiale) che segue e monitora i propri associati con continui corsi di aggiornamento e richiede crediti formativi annuali e poi sono confluita in LAIC (Lega Amministratori Immobiliari Condominiali) di cui sono responsabile provinciale di delegazione.
Il mio Studio Amministrazioni Immobiliari Castallo, con sede principale a Desenzano Sul Garda (BS), gestisce l’amministrazione di diversi condomini con le più svariate tipologie di immobile: da grandi complessi, con al loro interno appartamenti, negozi, magazzini, depositi … condomini minimali e immobili di pregio architettonico.

Perché hai deciso di fare l’amministratore di condominio?
Ho iniziato a fare l’amministratore perché, da condomina avevo sempre la sensazione che non venissero proposte soluzioni corrette e coerenti con i problemi condominiali che si presentavano.
In assemblea veniva esposto il problema, lasciando ai condomini la discussione senza guida e senza prospettiva risolutiva.
Volevo quindi dare un taglio diverso alla figura dell’amministratore, che non fosse solamente un contabile ma diventasse un reale “problem solver” della gestione condominiale.

Qual è la filosofia che ti guida e che credi ti possa distinguere da altri tuoi colleghi?
Ho strutturato il mio studio con la presenza di molteplici figure professionali, che completano ed aiutano l’amministratore nella propria professione.
Il Condomino trova all’interno dello studio tutto quello di cui può aver bisogno nella gestione del proprio immobile.
Oltre all’Amministratore quindi, lo studio tecnico e l’agente immobiliare.
Questa struttura già l’avevo dal 1994 quando ho spostato la mia attività in un ufficio più grande dove potevo offrire spazio ad ogni professionista.

Perché hai scelto LAIC?
Ho scelto LAIC perché ha una visione aperta e futurista sulla figura dell’amministratore e del condominio, volto alla formazione ed all’organizzazione dei propri associati, che si confrontano e si supportano.
Guidati da un presidente sempre presente ed assolutamente preparato su argomento così sottovalutato, ma importantissimo essendo per altro uno dei maggiori motivi di lite fra le persone.

Quali progetti hai in mente di proporre al nuovo Consiglio Direttivo dell’Associazione?
Vorrei poter far crescere questa associazione, senza però snaturarla nella sua particolare unione fra gli associati.
Vorremmo farla crescere scegliendo gli associati fra quelli che possano condividere una visione comune orientata più alla condivisione ed alla crescita che non alla mera partecipazione ad una “sigla”.

Grazie Loredana, buon lavoro!

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Gli associati si presentano: Francesco Cardillo

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.

Oggi andiamo a Milano, dall’Avvocato Francesco Cardillo, che è coordinatore della sede locale dell’Associazione e referente per la Lombardia.

Perché un avvocato ha scelto un’associazione di amministratori condominiali?
Credo molto nella condivisione delle conoscenze. Ritengo che solo condividendo il più possibile le proprie esperienze, e facendo proprie quelle altrui, si può costruire “un mondo migliore”. Nel nostro caso, ovviamente mi riferisco al mondo condominiale da entrambi i lati della “barricata” perché grazie al mio lavoro tutti i giorni mi interfaccio sia con i singoli condomini che con gli amministratori di condominio. Con Laic ed i suoi amministratori ad ogni incontro di aggiornamento analizziamo le richieste dei condomini per poter poi fornire una risposta condivisa che aiuti a capire perché un amministratore deve agire in una determinata maniera anziché in un’altra. Il tutto sempre nel rispetto della normativa vigente a garanzie di tutte le parti coinvolte.

Cosa suggeriresti ad un proprietario di un immobile nel rapporto con il suo amministratore?
Di instaurare un dialogo. Spesso gli amministratori fanno fatica a far capire che il loro operato deve rispettare prima di tutto la normativa condominiale. Faccio un esempio banale: la riforma del condominio ha dato delle tempistiche precise all’amministratore per recuperare le rate condominiali non versate entro le scadenze stabilite. Ebbene i condomini non sanno ancora questa cosa e si ostinano a pensare che il decreto ingiuntivo sia stato fatto per chissà quale motivo. Probabilmente se avessero parlato con il loro amministratore, lui stesso gli avrebbe potuto proporre un piano di rientro nel rispetto delle condizioni economiche del Condominio e della volontà dell’assemblea.

Esistono criteri di valutazione semplici per giudicare l’operato di un amministratore da un non addetto ai lavori che si voglia comunque tutelare?
Direi di sì. Un amministratore mediamente diligente deve convocare l’assemblea condominiale una volta all’anno per sottoporle i conti ed intervenire senza indugio sulle morosità. Faccio un esempio: qualche settimana sono stato contattato da dei condomini il cui amministratore non convoca l’assemblea da due anni e non sanno se ci sono debiti o meno. Vero è, tuttavia, che quando succedono queste cose riscontro sempre un prolungato disinteresse dei condomini.

Come mai hai scelto di entrare in LAIC?
Perché LAIC è vicina sia agli amministratori che ai singoli condomini, esattamente come faccio io. Agli amministratori chiede serietà, pena l’allontanamento, ai condomini dà consigli e, soprattutto, spiega perché agire in una determinata maniera.

Gli amministratori di condominio non sono notoriamente figure amate, cosa suggeriresti ad un professionista per distinguersi dalla massa?
Di andare contro corrente, anche a costo di perdere “il cliente”. Faccio un esempio. Spesso gli amministratori, soprattutto i giovani, mi interpellano per chiedere come comportarsi di fronte alle pressioni che ricevono dai condomini. A tutti sarà capitato il condomino che “spinge” per far affidare un appalto ad un’impresa “vicina”. Io consiglio sempre di portare tutto in assemblea e farle decidere il da farsi: solo così non gli si potrà rimproverare nulla. L’amministratore deve, usando il gergo calcistico, essere l’arbitro che dirige il gioco, non un giocatore.

Coordini la sede LAIC del capoluogo lombardo. Rispetto al territorio cosa pensi sia utile che l’Associazione proponga?
Stiamo già lavorando con un amministratore per portarla nei municipi al servizio dei cittadini. Però i tempi della pubblica amministrazione sono biblici. Penso che la vicinanza agli utenti possa farla distinguere dalle altre associazioni.

Oggi sono veramente tante le disposizioni e le normative con cui un amministratore immobiliare condominiale deve convivere e quindi conoscere. Quale consiglio ti sentiresti di dare ad una persona che vuole intraprendere la professione in questo campo?
Ai corsi di formazioni consiglio sempre di crearsi un team di professionisti con cui presentarsi nei condomini. L’amministratore non è un tuttologo, ma un catalizzatore che mette insieme tutto per fornire al condominio la miglior soluzione possibile. Pensiamo ad un appalto: deve far vedere il contratto ad un avvocato, parlare con un commercialista per capire quale miglior soluzione finanziaria prospettare al condominio in termini di risparmio fiscale, un ingegnere per il progetto e così via. Da solo non ce la potrebbe fare!

Grazie Francesco, buon lavoro!

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Il quotidiano del condominio – Consiglio dei condomini

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Consiglio dei condòmini: quali limiti al potere decisionale?

Nota a Cass. 33057/2018

Con Ordinanza n. 33057 del 20.12.2018, la Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, prendendo occasione dalla lite insorta tra un Condominio torinese ed una società di costruzioni, interviene a chiarire quali siano le modalità per consentire ad una commissione di condomini – o di consiglieri – di decidere validamente in materie che siano state oggetto di delega da parte dell’Assemblea condominiale.

La pronuncia assume particolare interesse in quanto è frequente l’ipotesi, nell’ambito delle determinazioni assembleari, che si vada a delegare il Consiglio di Condominio, od uno o più Consiglieri, o – diversamente – uno o più condomini a formare una commissione con la funzione di svolgere valutazioni od operare scelte che risulterebbero eccessivamente complesse per l’Assemblea, così conferendo ad essi compiti e funzioni che appartengono, per legge, all’Assemblea stessa.

L’intervento della Suprema Corte consente di delineare il perimetro entro cui il singolo condomino, o una Commissione di Condomini o consiglieri può operare legittimamente, in relazione a tali deleghe, intervenendo così sulle conseguenze, non da ultimo, in capo all’Amministratore, derivanti dalla sottoscrizione di contratti in esito alle determinazioni di tali Commissioni, non ratificate dall’Assemblea condominiale.

Nel caso in questione, la problematica sorgeva a seguito dell’opposizione a decreto ingiuntivo che il Condominio spiegava, per contestare il credito vantato dalla società, la quale aveva svolti lavori di ristrutturazione nello stabile, su indicazione di una commissione di due condomini, che l’Assemblea aveva delegati a “verificare i preventivi e decidere la spesa da effettuare”. Tali lavori risultavano eccessivi e sproporzionati rispetto alle determinazioni assunte dall’Assemblea ed il Condominio richiedeva, già in primo grado, ma senza vedere accolta la propria domanda, la chiamata in causa dell’Amministratore che aveva sottoscritto il contratto d’appalto, al fine di vedersi tenere indenne dalle richieste di pagamento del fornitore.

L’interpretazione della portata di tale mandato appare necessariamente preliminare alla determinazione della sussistenza del credito dell’impresa nei confronti del Condominio, e dunque viene analizzata in punto di diritto dalla Suprema Corte, la quale censura le pronunce delle Corti di merito.

In particolare, la Corte d’Appello di Torino, confermando la decisione del Tribunale aveva ritenuto che sussistesse un mandato “conferito a due consiglieri designati, quali mandatari a tutti gli effetti degli altri condomini, con lo specifico e dettagliato incarico di porre in essere tutte le opportune iniziative che valessero ad individuare sia il soggetto a cui commissionare la concreta esecuzione delle opere deliberate, sia i termini del correlativo esborso pecunario, vale a dire, in sostanza, stipulare, nell’interesse e con effetti vincolanti per i mandanti, un contratto d’appalto caratterizzato dalle prestazioni indicate dall’assemblea”.

Il Supremo Collegio, al contrario, richiama un suo insegnamento precedente (Cass. Civ. Sez. 2, n. 5130 del 6.3.2007), col quale aveva statuito che “se è ben vero che l’assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purchè non estraneo ai fini del Condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sè, è del tutto legittima; è altresì vero, però, che la scelta ed il riparto effettuati dalla commissione perchè siano vincolanti per tutti i condomini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in assemblea per l’approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell’assemblea.

Dunque, la validità delle determinazioni assunte da uno o più condomini, delegati dall’Assemblea, secondo l’insegnamento dei Giudici delle Leggi, è subordinata alla approvazione di questa, con le maggioranze di legge e, nel caso in esame, pertanto con la maggioranza di cui all’art. 1136 commi 2 e 4 c.c. (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi).

Diversamente, prosegue la sentenza in commento, ne consegue che “in mancanza di qualsivoglia delibera assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall’amministratore (per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l’urgenza: art. 1135, comma 2°, c.c.), pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini”.

La gravità delle conseguenze di tale assunto si riverbera integralmente sull’Amministratore, il quale – salvo il caso dell’urgenza in fatto, ed eventualmente l’arricchimento procurato al Condominio mediante le migliorie conseguenti ai lavori svolti – risponderà pertanto personalmente delle obbligazioni contrattualmente assunte.

L’amministratore del Condominio, del resto”, prosegue il Supremo Collegio, con assoluta chiarezza espositiva, “non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea (Cass. n. 8233 del 2007) che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere (Cass. n. 5297 del 2014, in motiv.)”.

La Suprema Corte, pertanto, cassava la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello torinese.

Va rilevato, infine, come tale pronuncia non costituisca un caso isolato, seppur non frequente: si ritrova il principio qui espresso anche nelle pronunce delle Corti territoriali precedenti alle decisioni di legittimità qui richiamate. Tra esse è opportuno ricordare la decisione del Tribunale di Napoli del 14.7.1987 (in Giurisprudenza Italiana, 1989, I, 2, 420 con nota di Vincenti) che afferma come sia “annullabile la delibera con la quale l’assemblea abbia conferito ad una commissione di alcuni condomini, oltre l’amministratore, la delega a disporre sopra una serie di provvedimenti e di scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione interessanti lo stabile condominiale, comportando ciò un esautoramento del condominio nella gestione della cosa comune e nell’organo stabile di rappresentanza“.