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Il quotidiano del condominio – Spese anticipate e rimborso

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Quando (non) sussiste il diritto del condomino al rimborso delle spese anticipate.

Costituisce tema dibattuto il diritto del condomino a veder rimborsate le spese anticipate per la gestione delle parti comuni, e dunque nell’interesse del condominio.

Se da un lato esse possono comportare un beneficio patrimoniale a favore della collettività condominiale, dall’altro il legislatore ha ravvisato la necessità, sin dalla prima redazione codicistica, di dettare un principio negativo, che escludesse, sino a prova contraria, il diritto al loro rimborso, salve le condizioni di necessità ed urgenza che dovessero essere comprovate da chi ha sostenuto la spesa.

Va osservato come già la norma ante riforma si riferisse, sia nella rubrica che nel dettato normativo, alle “spese fatte dal condomino”, portando lo stesso contenuto dispositivo della norma novellata dalla Riforma del Condominio, la quale tuttavia ha ampliato la propria portata, riferendosi alla “gestione di iniziativa individuale” del singolo condomino, indicando così non solo un’attività di spesa ma un insieme di attività gestorie, svolte dal singolo condomino in sostituzione dell’amministratore, quasi a voler maggiormente tutelare l’amministratore stesso da interferenze nella gestione dello stabile condominiale.

A differenza di ciò che accade nella comunione, laddove ai sensi dell’art. 1110 c.c. il singolo comunista ha diritto al rimborso delle spese “necessarie” sostenute nell’interesse comune, nella “trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore”, nel condominio tale diritto al rimborso è negato, allorquando non si tratti di spese urgenti. Ciò, naturalmente, non impedisce al singolo condomino di effettuare spese che ritiene necessarie all’interesse comune, ma nella consapevolezza che tali spese, ove non autorizzate o ratificate dagli organi di gestione del condominio, non saranno rimborsate, se non se ne dimostrerà l’urgenza.

A nulla varrebbe, peraltro, al condomino che avesse anticipato una spesa non urgente nell’interesse comune, lamentare un indebito arricchimento del condominio, negando la Corte di Cassazione l’ammissibilità dell’azione generale di arricchimento senza causa, proprio in virtù della tutela alternativa fornita dall’art. 1134 c.c., in caso di spesa urgente, o mediante ricorso all’Autorità giudiziaria, al fine di far ordinare al condominio inerte di dare corso ad una spesa necessaria, ma non urgente, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1133, 1137 e 1105 c.c. (cfr. Cass. Civ. 9629/1994).

La ratio legis di tale disposizione va individuata, secondo la Suprema Corte, nel motivo per il quale, mentre nell’istituto della comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti – i quali dunque, legittimamente, nell’inerzia degli altri comunisti o dell’amministratore, possono chiedere il ristoro delle spese necessarie sostenute a vantaggio del bene comunionale – nella disciplina del condominio i beni comuni devono intendersi quali beni strumentali al godimento dei singoli beni individuali, e dunque è disincentivata dalla norma la possibilità per il singolo di interferire nella loro amministrazione (Cass. Civ. n. 20099/2013).

Come anticipato, il contenuto della norma va riferito ad un principio negativo, che dunque nega al condomino il rimborso delle spese anticipate, salvo che non si tratti di spese urgenti: l’onere della prova graverà pertanto sul singolo condomino, che dovrà dimostrare, nei confronti degli altri comproprietari o del condominio, quali legittimati passivi (Cass. Civ. n. 5256/1980) le caratteristiche non solo di necessità, che come abbiamo visto apparirebbero insufficienti, ma di urgenza delle spese anticipate.
Secondo il pacifico insegnamento della Corte di Cassazione, deve ritenersi urgente la spesa, sostenuta con la diligenza del bonus pater familias, “la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere”. Tale assunto è ribadito in una pronuncia recentissima resa mediante Ordinanza n. 13293 del 28.5.2018.

Con tale provvedimento, peraltro la Suprema Corte interviene sulla questione, in un caso relativo ad un condominio minimo, composto dunque di soli due partecipanti, ribadendo un proprio insegnamento costante anche in caso di condominio piccolo e dunque composto di meno di nove proprietari e privo di amministratore (v. Cass. Civ. 21015/2015), con il quale ritiene applicabile anche a tale realtà il disposto di cui all’art. 1134 c.c.

In particolare, nel caso in esame, uno dei due condomini chiedeva all’altro il ristoro pro quota delle spese sostenute per il rifacimento della facciata e del tetto condominiale, andati distrutti in seguito ad un incendio. Tuttavia, la Corte di legittimità, ritenendo pacificamente acclarato in fatto come la responsabilità della causazione dell’incendio fosse da ascriversi allo stesso condomino, dalla cui proprietà esso si era sviluppato, ha stabilito che “non può comunque spettare al condomino alcun diritto al riborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, ai sensi dell’art. 1134 c.c., ove l’esigenza di manutenzione e riparazione della stessa abbia trovato la sua causa in una specifica condotta illecita a lui attribuibile e le opere fatte eseguire dal singolo abbiano perciò dato luogo ad una forma di risarcimento del danno in forma specifica”.

Diversamente, in caso di riconoscimento del diritto al rimborso della spesa, il credito del condomino deve intendersi quale credito di valuta, e non di valore, e come tale maggiorabile degli interessi nella misura legale ma non anche assoggettabile a rivalutazione monetaria (Cass. Civ. 7834/1996).

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Gli associati si presentano: Francesco Mangone

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi andiamo in Umbria, da Francesco Mangone, avvocato, coordinatore della sede perugina dell’Associazione.

Perché un avvocato ha scelto un’associazione di amministratori condominiali?
Esercito la mia professione di avvocato a Perugia, ho uno studio in Viale E. P. Tiberi n. 8.
La mia attività professionale, di natura sia giudiziale che stragiudiziale, ha ad oggetto pratiche pendenti dinanzi a Tribunali sparsi in tutta Italia.
E tra le materie di mia competenza vi è quella relativa al Condominio e per tale motivo ho deciso di entrare a far parte di LAIC, per poter offrire un contributo.

Cosa suggeriresti ad un proprietario di un immobile nel rapporto con il suo amministratore?
Ritengo indispensabile che il proprietario di un immobile, per gestire al meglio il rapporto con il proprio amministratore, abbia l’opportunità di conoscere, anche tramite consulenti di fiducia, i principi cardine del codice civile in materia di condominio.Ciò sarebbe possibile, per esempio, se anche il proprietario potesse usufruire dei servizi di consulenza forniti dall’associazione di appartenenza del proprio amministratore.

Esistono criteri di valutazione semplici per giudicare l’operato di un amministratore da un non addetto ai lavori che si voglia comunque tutelare?
Sicuramente la trasparenza nel lavoro di un amministratore è il primo criterio di valutazione. Le persone percepiscono un alto livello di trasparenza quando l’amministratore è in grado di provare documentalmente ogni operazione eseguita nell’interesse del condominio o quando, accedendo presso lo studio dell’amministratore, riescono ad avere le informazioni richieste senza subire rinvii e mezze verità.

Come mai hai scelto di entrare in LAIC?
LAIC è un’associazione che, in un panorama molto variegato, privilegia concretamente la serietà e la competenza dei propri associati, cercando di favorire la loro costante formazione.

Gli amministratori di condominio non sono notoriamente figure amate, cosa suggeriresti ad un professionista?
Credo che un amministratore trasparente e preciso possa godere di una notevole considerazione.

Coordini la sede LAIC umbra. Rispetto al territorio cosa pensi sia utile che l’Associazione proponga?
Innanzitutto, come obiettivo primario, vorrei che l’associazione possa riproporre sul territorio umbro quella che è la sua caratteristica, ossia la tutela della serietà e della formazione dei suoi associati.
Inoltre, mi piacerebbe che l’associazione possa essere autrice di progetti finalizzati a riqualificare la vita sociale dei condomini (asili condominiali, aggregazione dei condomini, attività dirette a favorire anche la formazione dei condomini).

Grazie Francesco, buon lavoro!

 

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Gli associati si presentano: Paola Gonzato

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi andiamo a Pisa, da Paola Gonzato. 

Dove eserciti la professione?

Esercito la mia professione tra Pisa e Provincia. Il mio studio (Studio Gonzato – Amministrazione immobiliare) si trova in Corso Matteotti 26/28 (Tel/fax 0587670153 – studiogonzato@gmail.com)

Perchè hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

Sono entrata in questo mondo quasi per caso su richiesta di un mio caro amico, poi però mi sono appassionata alla materia ed alla professione.

Cosa ti diversifica da altri tuoi colleghi?

Non so se questa sia una cosa che mi può diversificare ma io sono un amministratore completamente disponibile sia nei tempi che nelle modalità con i miei condomini, preferisco un rapporto molto personale, un approccio di vicinanza e di ascolto.

Cosa suggeriresti ad un proprietario di un immobile nel rapporto con il suo amministratore?

Gli consiglierei di affidarsi alla gestione del professionista. L’Amministratore non è un tuttologo ma ha una professionalità ed un’esperienza, pertanto il proprietario può man mano verificarne l’operato attraverso la disponibilità e la trasparenza della gestione.

Come mai hai scelto di entrare in LAIC?

Cercavo un’associazione che si occupasse prevalentemente della formazione dell’amministratore come persona e come professionista ed ho trovato un bel gruppo che avesse obiettivi come i miei.

Gli amministratori di condominio non sono notoriamente figure amate, cosa suggeriresti all’Associazione e ai tuoi colleghi per riabilitare una professione come la tua?

Il mio contributo per LAIC andrà nella direzione di far conoscere l’Associazione anche al privato, mettendo l’accento sulla trasparenza e sulla formazione, per dimostrare che ci sono percorsi specifici su questi aspetti e che ci si può sentire tutelati in un qualche modo e propensi a dare fiducia.
Gli amministratori dal canto loro necessitano di formazione continua, attenta e mirata, a mio parere non solo sugli elementi più tecnici (su cui tutti concentrano l’attenzione e che sono comunque importanti). Il ruolo dell’amministratore di condominio si gioca sempre nel rapporto con le persone, che hanno bisogno di essere ascoltate e credo che ci voglia attenzione alla persona in quanto tale, pertanto sono una sostenitrice della formazione anche sugli approcci interpersonali, sul modo di comunicare e le dinamiche di ascolto attivo.

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Gli associati si presentano: Michela Zumpano

LAIC è un’associazione di categoria formata da professionisti, che periodicamente iniziamo a presentare.
Diamo quindi la parola a loro, oggi conosciamo l’amministratrice di condominio Michela Zumpano, che da poco ha ampliato lo studio professionale e che si è associata ormai da un po’ di tempo, diventando anche consulente attiva della Lega Amministratori Immobiliari Condominiali bolognese.

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Aggiornamento 2017 a Firenze

LAIC Toscana organizza presso lo studio SIN-CO della Dott.ssa Amelia Loiodice (a Firenze viale Belfiore n. 43) due moduli di aggiornamento professionale (ex DM 140/2014) per amministratori di condominio.

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Bilancio Associativo 2016

Pubblichiamo per trasparenza il Bilancio consuntivo dell’anno 2016 approvato all’unanimità del Consiglio Direttivo dell’associazione.

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