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Il quotidiano del condominio – Recupero crediti

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Il recupero crediti in condominio tra giurisprudenza e strategie

Salvi rari casi, difficilmente si potrà affermare di riconoscere alla attività di recupero crediti verso i condomini morosi la palma della branca più soddisfacente tra quelle tutte che caratterizzano la professione dell’amministratore: ci sarà, certamente, di maggior gratificazione il risultato del completamento di lavori straordinari per il rifacimento di parti comuni, o il chiudere un bilancio particolarmente ostico, o ancora il condurre in porto una assemblea irta di argomenti spinosi, piuttosto che doverci attivare per diffidare, ingiungere, precettare e pignorare, peraltro contro la nostra stessa clientela, il patrimonio altrui, così assumendoci una responsabilità non proprio gradevole e che forse appartiene più naturalmente alla professione forense.

Invero, la previsione di cui all’art. 1129 c. 12 n. 6), che definisce “grave irregolarità” l’avere omesso “di curare diligentemente l’azione [giudiziaria] e la conseguente esecuzione coattiva” introduce una correlazione tra l’attività del legale e quella dell’amministratore immobiliare, imponendo ad entrambi un dialogo e un comune ragionamento, che non possono evidentemente nascere nella sola fase dell’azione in giudizio, la cui introduzione, ben lungi dal considerarsi un doveroso automatismo, dovrà essere preceduta da una comune visione strategica e da una tattica condivisa per la gestione della morosità e la sua risoluzione.

In particolare, deve essere chiaro ad entrambi i professionisti come un percorso che conduca a dare luogo all’azione giudiziaria dovrà essere primariamente condiviso mediante una valutazione che consideri ogni aspetto dalla vicenda, prima di decidere quale percorso intraprendere: la mera azione monitoria, senza una strategia di recupero del credito, rischierà di rivelarsi una vuota iniziativa, fonte di ulteriori spese, invece che di ristoro di quelle pregresse.

La collaborazione tra gli studi dell’amministratore e dell’avvocato dovrà per prima cosa portare a valutare il contesto generale, nel quale l’azione di recupero andrà a radicarsi. Un caso lampante (e non sempre raro, purtroppo), è costituito dalla presenza di più esecuzioni immobiliari nello stesso immobile, il che – salva la valutazione del singolo caso concreto – potrà eventualmente condurre a sconsigliare di intraprendere un’ulteriore azione esecutiva immobiliare, al fine di evitare il detrimento dell’efficacia delle altre e conseguentemente di quella ultima, e consiglierà di limitarsi, per esempio, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, ad iscrivere ipoteca a garanzia del credito, valutando altre strade di esecuzione coattiva, o attendendo l’estinguersi dei pignoramenti pregressi.

Diversamente, una volta chiarita la possibilità di procedere, sarà necessaria una prima fase di raccolta di informazioni, partendo dalla scheda anagrafica condominiale, che l’amministratore trasmetterà al legale, e che questi utilizzerà come base di lavoro per le verifiche anagrafiche e patrimoniali presso gli Uffici competenti, sia prima dell’eventuale ottenimento del titolo (Catasto, Conservatoria, PRA, Camera di Commercio, etc.), sia successivamente (Centro per l’Impiego, Anagrafe Tributaria, etc.), sia eventualmente incariando una Agenzia investigativa per completare il proprio dossier.

Non peregrina, ma anzi foriera di interessanti spunti, potrebbe essere l’ipotesi dell’attivazione, in luogo o prima di una eventuale azione monitoria, di una procedura di mediazione, particolarmente in quei casi nei quali, non l’incapienza del condomino-debitore, ma asserite motivazioni in fatto o in diritto, lo conducono a contrastare le richieste di pagamento, o lo indurrebbero, pertanto, prevedibilmente, ad una opposizione al decreto ingiuntivo che si notificasse nei suoi confronti. Dunque, con la garanzia degli effetti interruttivi dei termini decadenziali e prescrizionali, e con la prospettiva di prevenire un giudizio certo, la procedura di mediazione (peraltro obbligatoria, in caso di opposizione a d.i.), potrebbe costituire un’utile medicina preventiva, o alternativa, all’azione in giudizio, vieppiù in quanto non solo essa potrebbe essere estesa a tutti i condomini (particolarmente in caso di condominio minimo o piccolo) ma anche allargata, nell’oggetto, a tematiche che esulano dall’immediata pretesa, per toccare questioni litigiose ulteriori – più o meno palesi – che possono minacciare la civile convivenza della comunità condominiale. Per certo, la procedura di mediazione assolverebbe alla sua funzione più essenziale, ovvero la tutela di quell’interesse “alla relazione” (sociale, commerciale, istituzionale) per la quale è stata pensata ed attuata e che, nel contesto condominiale, costuisce un bene la cui tutela risulta di assoluta delicatezza ed importanza. E’ verosimile ritenere, pertanto, che un auspicato successo della mediazione, non solo risolverebbe la lite sulla morosità, ma probabilmente preverrebbe o definirebbe anche quelle latenti ragioni di contrasto, interno al condominio, che vi hanno dato luogo.

Stando alla più recente giurisprudenza di legittimità, appare chiaro come l’amministratore non sia tenuto, quasi meccanicamente, ad introdurre il procedimento di ingiunzione, in quanto il testo dell’art. 63 co. 3 disp. att. c.c. recita testualmente che esso “può ottenere” (e dunque non usa una formula imperativa) un provvedimento di ingiunzione contro il condomino moroso. La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 24920 del 20.10.2017, decide, in particolare, un caso nel quale l’amministratore era stato riconosciuto responsabile, in primo grado, per non aver recuperato il credito condominiale, così pagando tardivamente la polizza per la garanzia del fabbricato, e dando luogo ad una mancata copertura assicurativa che aveva impedito il risarcimento del danno derivante dall’incendio del tetto, avvenuto nel frattempo. Afferma la Suprema Corte come tale responsabilità non fosse configurabile, in quanto l’amministratore aveva correttamente e tempestivamente, mediante lettere di diffida, messo in mora i debitori, e non era obbligato, ai sensi della norma di cui sopra, a dare corso a procedimenti monitori.

Rimanendo in tema di strategie alternative al procedimento monitorio, e con riferimento, in particolare alla problematica relativa alla interruzione dei servizi comuni nei confronti del condomino moroso, risulta interessante analizzare altresì la recentissima Ordinanza del 3.4.2018 (R.G. 15093/2017) del Tribunale di Bologna il quale, a fronte di un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., in sede collegiale di reclamo avverso il provvedimento del giudice unico che in prima istanza rigettava la richiesta del Condominio di interrompere il servizio idrico, il riscaldamento e la fruizione dell’antenna televisiva ad un condomino moroso, accoglieva le richieste del Condominio argomentando dettagliatamente sui punti focali che animano l’attuale contrasto giurisprudenziale sulla questione.

In primo luogo, il Tribunale sviluppa alcune lineari considerazioni in merito alla tutela del diritto alla salute, di cui all’art. 32 Cost. rilevando come contro di esso non contrasti il disposto di cui all’art. 63 co. 3 disp. att. c.c., e così tenendo in considerazione sia il diritto del condomino moroso, sia quello dei condomini restanti. Osserva il Tribunale, in particolare, come “in nome del diritto alla salute di colui che resta inadempiente, finirebbe per esser leso il medesimo diritto di coloro che, viceversa, adempiono diligentemente le obbligazioni proprie e, altresì, altrui, i quali – in ragione di tale obbligo di ‘solidarietà coattiva’ e del maggior impegno finanziario che esso comporta – potrebbero dover subire a loro volta l’interruzione del servizio somministrato.”

Inoltre, con riferimento alla normativa giuspubblicista di cui al D.P.C.M. 29 agosto 2016, emanato in attuazione del collegato ambientale alla Legge di Stabilità del 2016, che prevede un quantitativo minimo di erogazione di acqua pari a 50lt/die da garantirsi in ogni caso, rileva il Tribunale come “solo riguardo al servizio idrico è dettata una disciplina espressamente posta a tutela dell’utente moroso che versi in condizioni di “documentato stato di disagio economico-sociale””, e tuttavia la mancata costituzione del debitore convenuto e la conseguente mancata prova del proprio stato di bisogno, come richiesto dalla normativa, non consentivano di ritenere verificate le condizioni di legge. Nessuna disposizione limitativa, invece, doveva ritenersi prevista per gli altri servizi (riscaldamento, antenna tv, energia elettrica, etc.).

Il Tribunale felsineo, pertanto, ritenendo meritevole di tutela l’interesse del Condominio, verificata la sussistenza dei requisiti di legge (morosità ultrasemestrale e fruibilità separata dei servizi comuni), autorizzava il distacco dei servizi idrico, riscaldamento ed antenna televisiva nei confronti del condomino moroso.

Appare opportuno, dunque, nell’accingerci al non facile compito del recupero del credito condominiale, condividere con il professionista forense una strategia adeguata, che sia calibrata sul singolo caso concreto, in ragione delle informazioni in nostro possesso e degli strumenti – giudiziali e stragiudiziali– a nostra disposizione, in forza di una analisi che, laddove adeguatamente approfondita e condivisa, ci condurrà al recupero delle somme dovute, nella massima misura possibile, secondo il percorso più efficace e con la migliore ottimizzazione di tempi e risorse, nell’interesse precipuo del Condominio.

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Bilancio Associativo 2017

Pubblichiamo per trasparenza il Bilancio consuntivo dell’anno 2017 approvato all’unanimità del Consiglio Direttivo dell’associazione.

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Il quotidiano del condominio – Spese anticipate e rimborso

Riportiamo l’articolo pubblicato sul Quotidiano del Condominio -Italia Casa a firma del Presidente LAIC – Avv. Lorenzo Cottignoli.

Quando (non) sussiste il diritto del condomino al rimborso delle spese anticipate.

Costituisce tema dibattuto il diritto del condomino a veder rimborsate le spese anticipate per la gestione delle parti comuni, e dunque nell’interesse del condominio.

Se da un lato esse possono comportare un beneficio patrimoniale a favore della collettività condominiale, dall’altro il legislatore ha ravvisato la necessità, sin dalla prima redazione codicistica, di dettare un principio negativo, che escludesse, sino a prova contraria, il diritto al loro rimborso, salve le condizioni di necessità ed urgenza che dovessero essere comprovate da chi ha sostenuto la spesa.

Va osservato come già la norma ante riforma si riferisse, sia nella rubrica che nel dettato normativo, alle “spese fatte dal condomino”, portando lo stesso contenuto dispositivo della norma novellata dalla Riforma del Condominio, la quale tuttavia ha ampliato la propria portata, riferendosi alla “gestione di iniziativa individuale” del singolo condomino, indicando così non solo un’attività di spesa ma un insieme di attività gestorie, svolte dal singolo condomino in sostituzione dell’amministratore, quasi a voler maggiormente tutelare l’amministratore stesso da interferenze nella gestione dello stabile condominiale.

A differenza di ciò che accade nella comunione, laddove ai sensi dell’art. 1110 c.c. il singolo comunista ha diritto al rimborso delle spese “necessarie” sostenute nell’interesse comune, nella “trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore”, nel condominio tale diritto al rimborso è negato, allorquando non si tratti di spese urgenti. Ciò, naturalmente, non impedisce al singolo condomino di effettuare spese che ritiene necessarie all’interesse comune, ma nella consapevolezza che tali spese, ove non autorizzate o ratificate dagli organi di gestione del condominio, non saranno rimborsate, se non se ne dimostrerà l’urgenza.

A nulla varrebbe, peraltro, al condomino che avesse anticipato una spesa non urgente nell’interesse comune, lamentare un indebito arricchimento del condominio, negando la Corte di Cassazione l’ammissibilità dell’azione generale di arricchimento senza causa, proprio in virtù della tutela alternativa fornita dall’art. 1134 c.c., in caso di spesa urgente, o mediante ricorso all’Autorità giudiziaria, al fine di far ordinare al condominio inerte di dare corso ad una spesa necessaria, ma non urgente, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1133, 1137 e 1105 c.c. (cfr. Cass. Civ. 9629/1994).

La ratio legis di tale disposizione va individuata, secondo la Suprema Corte, nel motivo per il quale, mentre nell’istituto della comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti – i quali dunque, legittimamente, nell’inerzia degli altri comunisti o dell’amministratore, possono chiedere il ristoro delle spese necessarie sostenute a vantaggio del bene comunionale – nella disciplina del condominio i beni comuni devono intendersi quali beni strumentali al godimento dei singoli beni individuali, e dunque è disincentivata dalla norma la possibilità per il singolo di interferire nella loro amministrazione (Cass. Civ. n. 20099/2013).

Come anticipato, il contenuto della norma va riferito ad un principio negativo, che dunque nega al condomino il rimborso delle spese anticipate, salvo che non si tratti di spese urgenti: l’onere della prova graverà pertanto sul singolo condomino, che dovrà dimostrare, nei confronti degli altri comproprietari o del condominio, quali legittimati passivi (Cass. Civ. n. 5256/1980) le caratteristiche non solo di necessità, che come abbiamo visto apparirebbero insufficienti, ma di urgenza delle spese anticipate.
Secondo il pacifico insegnamento della Corte di Cassazione, deve ritenersi urgente la spesa, sostenuta con la diligenza del bonus pater familias, “la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere”. Tale assunto è ribadito in una pronuncia recentissima resa mediante Ordinanza n. 13293 del 28.5.2018.

Con tale provvedimento, peraltro la Suprema Corte interviene sulla questione, in un caso relativo ad un condominio minimo, composto dunque di soli due partecipanti, ribadendo un proprio insegnamento costante anche in caso di condominio piccolo e dunque composto di meno di nove proprietari e privo di amministratore (v. Cass. Civ. 21015/2015), con il quale ritiene applicabile anche a tale realtà il disposto di cui all’art. 1134 c.c.

In particolare, nel caso in esame, uno dei due condomini chiedeva all’altro il ristoro pro quota delle spese sostenute per il rifacimento della facciata e del tetto condominiale, andati distrutti in seguito ad un incendio. Tuttavia, la Corte di legittimità, ritenendo pacificamente acclarato in fatto come la responsabilità della causazione dell’incendio fosse da ascriversi allo stesso condomino, dalla cui proprietà esso si era sviluppato, ha stabilito che “non può comunque spettare al condomino alcun diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, ai sensi dell’art. 1134 c.c., ove l’esigenza di manutenzione e riparazione della stessa abbia trovato la sua causa in una specifica condotta illecita a lui attribuibile e le opere fatte eseguire dal singolo abbiano perciò dato luogo ad una forma di risarcimento del danno in forma specifica”.

Diversamente, in caso di riconoscimento del diritto al rimborso della spesa, il credito del condomino deve intendersi quale credito di valuta, e non di valore, e come tale maggiorabile degli interessi nella misura legale ma non anche assoggettabile a rivalutazione monetaria (Cass. Civ. 7834/1996).

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Gli associati si presentano: Francesco Mangone

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi andiamo in Umbria, da Francesco Mangone, avvocato, coordinatore della sede perugina dell’Associazione.

Perché un avvocato ha scelto un’associazione di amministratori condominiali?
Esercito la mia professione di avvocato a Perugia, ho uno studio in Viale E. P. Tiberi n. 8.
La mia attività professionale, di natura sia giudiziale che stragiudiziale, ha ad oggetto pratiche pendenti dinanzi a Tribunali sparsi in tutta Italia.
E tra le materie di mia competenza vi è quella relativa al Condominio e per tale motivo ho deciso di entrare a far parte di LAIC, per poter offrire un contributo.

Cosa suggeriresti ad un proprietario di un immobile nel rapporto con il suo amministratore?
Ritengo indispensabile che il proprietario di un immobile, per gestire al meglio il rapporto con il proprio amministratore, abbia l’opportunità di conoscere, anche tramite consulenti di fiducia, i principi cardine del codice civile in materia di condominio.Ciò sarebbe possibile, per esempio, se anche il proprietario potesse usufruire dei servizi di consulenza forniti dall’associazione di appartenenza del proprio amministratore.

Esistono criteri di valutazione semplici per giudicare l’operato di un amministratore da un non addetto ai lavori che si voglia comunque tutelare?
Sicuramente la trasparenza nel lavoro di un amministratore è il primo criterio di valutazione. Le persone percepiscono un alto livello di trasparenza quando l’amministratore è in grado di provare documentalmente ogni operazione eseguita nell’interesse del condominio o quando, accedendo presso lo studio dell’amministratore, riescono ad avere le informazioni richieste senza subire rinvii e mezze verità.

Come mai hai scelto di entrare in LAIC?
LAIC è un’associazione che, in un panorama molto variegato, privilegia concretamente la serietà e la competenza dei propri associati, cercando di favorire la loro costante formazione.

Gli amministratori di condominio non sono notoriamente figure amate, cosa suggeriresti ad un professionista?
Credo che un amministratore trasparente e preciso possa godere di una notevole considerazione.

Coordini la sede LAIC umbra. Rispetto al territorio cosa pensi sia utile che l’Associazione proponga?
Innanzitutto, come obiettivo primario, vorrei che l’associazione possa riproporre sul territorio umbro quella che è la sua caratteristica, ossia la tutela della serietà e della formazione dei suoi associati.
Inoltre, mi piacerebbe che l’associazione possa essere autrice di progetti finalizzati a riqualificare la vita sociale dei condomini (asili condominiali, aggregazione dei condomini, attività dirette a favorire anche la formazione dei condomini).

Grazie Francesco, buon lavoro!

 

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Gli associati si presentano: Paola Gonzato

Continuiamo a presentare gli associati LAIC.
Oggi andiamo a Pisa, da Paola Gonzato. 

Dove eserciti la professione?

Esercito la mia professione tra Pisa e Provincia. Il mio studio (Studio Gonzato – Amministrazione immobiliare) si trova in Corso Matteotti 26/28 (Tel/fax 0587670153 – studiogonzato@gmail.com)

Perchè hai deciso di fare l’amministratore di condominio?

Sono entrata in questo mondo quasi per caso su richiesta di un mio caro amico, poi però mi sono appassionata alla materia ed alla professione.

Cosa ti diversifica da altri tuoi colleghi?

Non so se questa sia una cosa che mi può diversificare ma io sono un amministratore completamente disponibile sia nei tempi che nelle modalità con i miei condomini, preferisco un rapporto molto personale, un approccio di vicinanza e di ascolto.

Cosa suggeriresti ad un proprietario di un immobile nel rapporto con il suo amministratore?

Gli consiglierei di affidarsi alla gestione del professionista. L’Amministratore non è un tuttologo ma ha una professionalità ed un’esperienza, pertanto il proprietario può man mano verificarne l’operato attraverso la disponibilità e la trasparenza della gestione.

Come mai hai scelto di entrare in LAIC?

Cercavo un’associazione che si occupasse prevalentemente della formazione dell’amministratore come persona e come professionista ed ho trovato un bel gruppo che avesse obiettivi come i miei.

Gli amministratori di condominio non sono notoriamente figure amate, cosa suggeriresti all’Associazione e ai tuoi colleghi per riabilitare una professione come la tua?

Il mio contributo per LAIC andrà nella direzione di far conoscere l’Associazione anche al privato, mettendo l’accento sulla trasparenza e sulla formazione, per dimostrare che ci sono percorsi specifici su questi aspetti e che ci si può sentire tutelati in un qualche modo e propensi a dare fiducia.
Gli amministratori dal canto loro necessitano di formazione continua, attenta e mirata, a mio parere non solo sugli elementi più tecnici (su cui tutti concentrano l’attenzione e che sono comunque importanti). Il ruolo dell’amministratore di condominio si gioca sempre nel rapporto con le persone, che hanno bisogno di essere ascoltate e credo che ci voglia attenzione alla persona in quanto tale, pertanto sono una sostenitrice della formazione anche sugli approcci interpersonali, sul modo di comunicare e le dinamiche di ascolto attivo.

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Gli associati si presentano: Michela Zumpano

LAIC è un’associazione di categoria formata da professionisti, che periodicamente iniziamo a presentare.
Diamo quindi la parola a loro, oggi conosciamo l’amministratrice di condominio Michela Zumpano, che da poco ha ampliato lo studio professionale e che si è associata ormai da un po’ di tempo, diventando anche consulente attiva della Lega Amministratori Immobiliari Condominiali bolognese.

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Aggiornamento 2017 a Firenze

LAIC Toscana organizza presso lo studio SIN-CO della Dott.ssa Amelia Loiodice (a Firenze viale Belfiore n. 43) due moduli di aggiornamento professionale (ex DM 140/2014) per amministratori di condominio.

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